iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Hannemanns Allé 12U, 7. tv

2300 København S · danbolig · danbolig Islands Brygge og Ørestad

Åbn pitch-view
Udbudspris
5.695.000 kr.
61.902 kr/m²
Vores estimat
5.592.590 kr.
60.789 kr/m²
Udbudt over estimat
-1.8 %
-102.410 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -2.4 %
Comp-engineP10 51.024 · median 58.677 · P90 63.282 kr/m²8 comps · inden for 1 km · kræver manuel vurdering
Top-pick score
67/ 100
B — solid
AVM signal10/25
Kvalitet25/25
Data-freshness12/20
Bydel5/15
Market signals15/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Moderne (byggeår 2017)
  • ·Fresh handelsdata (2023)
  • ·31 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
  • ·Best afkast 18% — realistisk
Red flags
  • ·Seller CAGR 14.4% pa — aggressiv

Diagnose

OK case (et par advarsler)
✓ 4 · ! 1 · ✗ 1
✗α -2.4%!Comps usikre (8)✓7. sal✓Sol 100✓Nybyg 2017✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 60.789 kr/m² × 92 m² = 5.592.590 kr.
Hannemanns Allé 12U, 7. tv

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
92 m²
Værelser
3
Byggeår
2017
Udbudspris
5.695.000 kr.
Dage på markedet
31d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 51.300 kr./år
Alpha
-2.4%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.592.590 kr.
60.789 kr./m² · XGBoost
Investeret
5.731.020 kr.
62.294 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.692.962 kr.
61.880 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris61.9025.695.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM60.7895.592.590 kr.-1.8 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1051.0244.694.185 kr.-17.6 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median58.6775.398.289 kr.-5.2 %8 comps inden for 1 km, median 507 m væk · kræver manuel vurdering
Comp-engine · P9063.2825.821.977 kr.+2.2 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering21.7392.000.000 kr.-64.9 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-0.0%
α (alpha)-2.4%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.4%
= Total afkast-0.0%
Gross rental/år136.380 kr.
Salgspris5.592.590 kr.
Profit (1 års hold)-2.050 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
4.9%
α (alpha)-2.4%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.4%
= Total afkast4.9%
Gross rental/år192.684 kr.
Salgspris5.816.294 kr.
Profit (1 års hold)277.958 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
18.1%
α (alpha)-2.4%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.7%
= Total afkast18.1%
Gross rental/år325.211 kr.
Salgspris6.420.293 kr.
Profit (1 års hold)1.014.485 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (luksus)× 1.15
= Justeret ADR1.851 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.851 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år527.122 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-79.068 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-41.835 kr.
= Net Airbnb/år376.511 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (92) × 12 mdr
= Langtidsleje/år187.680 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)243.984 kr.
− Ejerudgifter/år-51.300 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)136.380 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)192.684 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)325.211 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris5.695.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.695.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)5.695.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+34.170 kr.
= Tx-omkostning36.020 kr.
+ Tilbudspris5.695.000 kr.
= Total investeret5.731.020 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV5.592.590 kr.
− Investeret-5.731.020 kr.
= Spread-138.430 kr.
÷ Investeret÷ 5.731.020 kr.
= Alpha-2.4%

Mægler

kr/m² (udbud)61.902 kr.
Mæglerdanbolig Islands Brygge og Ørestad
Typedanbolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2023-09-12normal
3.800.000 kr.41.304 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 2.000.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.800.000 kr.2023-09-12 · 3 år siden
Udbudspris implicerer14.4% pa
FMV implicerer13.7% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.7pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

En udsigt man ikke bliver træt af

Højt på Hannemanns Allé finder I denne lyse og veldisponerede 3-værelses lejlighed. Udsigten er noget af det første man bemærker. Fra den vestvendte altan breder Kalvebod Fælled sig ud foran jer. Her får I eftermiddags- og aftensol samt et usædvanligt frit kig over naturen. Den anden altan giver i stedet udsigt mod byen og dens skyline i horisonten. Herfra er der også gode muligheder for at følge fyrværkeriet ved årsskiftet.Indenfor samles køkken og stue i ét åbent opholdsrum med plads til både