iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Frederiksberg Alle 41, 5. 504

1820 Frederiksberg C · other · &LIVING Frederiksberg | København

Åbn pitch-view
Udbudspris
5.700.000 kr.
100.000 kr/m²
Vores estimat
5.230.348 kr.
91.760 kr/m²
Udbudt over estimat
-8.2 %
-469.652 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -8.8 %
Comp-engineP10 83.111 · median 89.732 · P90 104.306 kr/m²8 comps · inden for 1 km · kræver manuel vurdering
Top-pick score
70/ 100
B — solid
AVM signal10/25
Kvalitet25/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals8/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Moderne (byggeår 2020)
  • ·Tier-A bydel (frederiksberg)
  • ·132 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
  • ·α -8.8% — over markedet

Diagnose

OK case (et par advarsler)
✓ 5 · ! 1 · ✗ 1
✗α -8.8%!Comps usikre (8)✓5. sal✓Sol 100✓Nybyg 2020✓57 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 91.760 kr/m² × 57 m² = 5.230.348 kr.
Frederiksberg Alle 41, 5. 504

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Frederiksberg
kvm
57 m²
Værelser
2
Byggeår
2020
Udbudspris
5.700.000 kr.
Dage på markedet
132d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 30.564 kr./år
Alpha
-8.8%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.230.348 kr.
91.760 kr./m² · XGBoost
Investeret
5.736.050 kr.
100.632 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.309.716 kr.
93.153 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris100.0005.700.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM91.7605.230.348 kr.-8.2 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1083.1114.737.323 kr.-16.9 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median89.7325.114.728 kr.-10.3 %8 comps inden for 1 km, median 794 m væk · kræver manuel vurdering
Comp-engine · P90104.3065.945.466 kr.+4.3 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering–––SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-6.8%
α (alpha)-8.8%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.0%
= Total afkast-6.8%
Gross rental/år113.076 kr.
Salgspris5.230.348 kr.
Profit (1 års hold)-392.626 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-2.1%
α (alpha)-8.8%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.7%
= Total afkast-2.1%
Gross rental/år156.168 kr.
Salgspris5.439.562 kr.
Profit (1 års hold)-140.320 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
10.6%
α (alpha)-8.8%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.6%
= Total afkast10.6%
Gross rental/år263.122 kr.
Salgspris6.004.440 kr.
Profit (1 års hold)531.512 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Frederiksberg)1.250 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (luksus)× 1.15
= Justeret ADR1.438 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.438 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år419.750 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-62.963 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-32.632 kr.
= Net Airbnb/år293.686 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Frederiksberg)210 kr/m²/mdr
× kvm (57) × 12 mdr
= Langtidsleje/år143.640 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)186.732 kr.
− Ejerudgifter/år-30.564 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)113.076 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)156.168 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)263.122 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris5.700.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.700.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)5.700.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+34.200 kr.
= Tx-omkostning36.050 kr.
+ Tilbudspris5.700.000 kr.
= Total investeret5.736.050 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV5.230.348 kr.
− Investeret-5.736.050 kr.
= Spread-505.702 kr.
÷ Investeret÷ 5.736.050 kr.
= Alpha-8.8%

Mægler

kr/m² (udbud)100.000 kr.
Mægler&LIVING Frederiksberg | København
Typeother

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2020-03-23normal
3.495.000 kr.61.316 kr./m²
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.495.000 kr.2020-03-23 · 6 år siden
Udbudspris implicerer8.5% pa
FMV implicerer6.9% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-1.5pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

LUKSUS TIL DEN KRÆSNE

Til den kræsne – midt på Frederiksberg AlléDet er ikke overdrevet at betegne denne lejlighed som en af de absolut top-bedst beliggende i sin størrelse i komplekset! Ikke alene befinder du dig på 5. sal, med formidabel udsigt udover byen. Du har også dit eget lounge-område lige udenfor døren! Solen er gavmild, stemningen er luksus. Du ved godt, at du lige har up-gradet til lækkeri. Kombinationen af den unikke placering, den høje kvalitet og det sjældne udbud gør samtidig boligen til en attraktiv