Udbudspris
4.195.000 kr.
77.685 kr/m²
Vores estimat
4.148.825 kr.
76.830 kr/m²
Udbudt over estimat
-1.1 %
-46.175 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -1.7 %
Comp-engineP10 45.853 · median 72.552 · P90 78.333 kr/m²8 comps · same_building
Top-pick score
50/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness4/20
Bydel10/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1932)
- ·Tier-B bydel (noerrebro)
- ·41 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Seller CAGR 13.1% pa — aggressiv
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 5 · ! 0 · ✗ 2
✗Comps -7%✗α -1.7%✓KBH-klassiker 1932✓Sol 95✓2. sal✓54 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 76.830 kr/m² × 54 m² = 4.148.825 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Nørrebro
kvm
54 m²
Værelser
2
Byggeår
1932
Udbudspris
4.195.000 kr.
Dage på markedet
41d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 43.224 kr./år
Alpha
-1.7%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.148.825 kr.
76.830 kr./m² · XGBoost
Investeret
4.222.020 kr.
78.186 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.195.220 kr.
77.689 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 77.685 | 4.195.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 76.830 | 4.148.825 kr. | -1.1 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 45.853 | 2.476.064 kr. | -41.0 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 72.552 | 3.917.787 kr. | -6.6 % | 8 comps same_building, median 17 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 78.333 | 4.229.978 kr. | +0.8 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 15.185 | 820.000 kr. | -80.5 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
0.0%
α (alpha)-1.7%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.7%
= Total afkast0.0%
Gross rental/år73.416 kr.
Salgspris4.148.825 kr.
Profit (1 års hold)221 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
4.8%
α (alpha)-1.7%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.6%
= Total afkast4.8%
Gross rental/år108.408 kr.
Salgspris4.314.778 kr.
Profit (1 års hold)201.166 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
17.1%
α (alpha)-1.7%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.0%
= Total afkast17.1%
Gross rental/år169.614 kr.
Salgspris4.762.851 kr.
Profit (1 års hold)710.445 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Nørrebro)1.100 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.100 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.100 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år313.170 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-46.976 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-23.649 kr.
= Net Airbnb/år212.838 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Nørrebro)180 kr/m²/mdr
× kvm (54) × 12 mdr
= Langtidsleje/år116.640 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)151.632 kr.
− Ejerudgifter/år-43.224 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)73.416 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)108.408 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)169.614 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris4.195.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.195.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)4.195.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+25.170 kr.
= Tx-omkostning27.020 kr.
+ Tilbudspris4.195.000 kr.
= Total investeret4.222.020 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV4.148.825 kr.
− Investeret-4.222.020 kr.
= Spread-73.195 kr.
÷ Investeret÷ 4.222.020 kr.
= Alpha-1.7%
Mægler
kr/m² (udbud)77.685 kr.
Mæglerdanbolig Nordvest-Emdrup
Typedanbolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2013-02-06normal
846.000 kr.15.667 kr./m²
1998-10-07normal
465.500 kr.8.620 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 820.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
846.000 kr.2013-02-06 · 13 år siden
Udbudspris implicerer13.1% pa
FMV implicerer13.0% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.1pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
To altaner – Stor stue – Gennemlyst planløsning – Klassiske detaljer - Delevenlig
To altaner – Stor stue – Gennemlyst planløsning – Klassiske detaljer - DelevenligVelkommen til Provstevej 2A, 2. th. – en charmerende og velindrettet 2-værelses lejlighed med altaner på begge sider af ejendommen, en stor lys stue, et rummeligt soveværelse og en klassisk planløsning med flotte originale plankegulve og højt til loftet. Her får du en bolig med masser af lys, gode indretningsmuligheder, delevenlig og en attraktiv beliggenhed i hjertet af Nordvest.LEJLIGHED:Lejligheden byder velkomme