← Tilbage til on-market
Saltholmsvej 6, 2. tv
2300 København S · nybolig · Nybolig Amager - Holmbladsgade
Udbudspris
3.795.000 kr.
72.981 kr/m²
Vores estimat
3.784.727 kr.
72.783 kr/m²
Udbudt over estimat
-0.3 %
-10.273 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -0.9 %
Comp-engineP10 62.009 · median 69.812 · P90 78.434 kr/m²8 comps · inden for 500 m
Top-pick score
60/ 100
B — solid
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel5/15
Market signals15/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1902)
- ·Fresh handelsdata (2026)
- ·42 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 19% — realistisk
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 5 · ! 0 · ✗ 2
✗Comps -4%✗α -0.9%✓KBH-klassiker 1902✓Sol 92✓2. sal✓52 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 72.783 kr/m² × 52 m² = 3.784.727 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
52 m²
Værelser
2
Byggeår
1902
Udbudspris
3.795.000 kr.
Dage på markedet
42d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 37.992 kr./år
Alpha
-0.9%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
3.784.727 kr.
72.783 kr./m² · XGBoost
Investeret
3.819.620 kr.
73.454 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
3.827.997 kr.
73.615 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 72.981 | 3.795.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 72.783 | 3.784.727 kr. | -0.3 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 62.009 | 3.224.490 kr. | -15.0 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 69.812 | 3.630.246 kr. | -4.3 % | 8 comps inden for 500 m, median 44 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 78.434 | 4.078.566 kr. | +7.5 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 17.885 | 930.000 kr. | -75.5 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
0.9%
α (alpha)-0.9%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.8%
= Total afkast0.9%
Gross rental/år68.088 kr.
Salgspris3.784.727 kr.
Profit (1 års hold)33.195 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
5.7%
α (alpha)-0.9%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.6%
= Total afkast5.7%
Gross rental/år99.912 kr.
Salgspris3.936.116 kr.
Profit (1 års hold)216.408 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
18.7%
α (alpha)-0.9%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.9%
= Total afkast18.7%
Gross rental/år185.736 kr.
Salgspris4.344.867 kr.
Profit (1 års hold)710.982 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.150 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.150 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år327.405 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-49.111 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-24.859 kr.
= Net Airbnb/år223.728 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (52) × 12 mdr
= Langtidsleje/år106.080 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)137.904 kr.
− Ejerudgifter/år-37.992 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)68.088 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)99.912 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)185.736 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris3.795.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)3.795.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)3.795.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+22.770 kr.
= Tx-omkostning24.620 kr.
+ Tilbudspris3.795.000 kr.
= Total investeret3.819.620 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV3.784.727 kr.
− Investeret-3.819.620 kr.
= Spread-34.893 kr.
÷ Investeret÷ 3.819.620 kr.
= Alpha-0.9%
Mægler
kr/m² (udbud)72.981 kr.
MæglerNybolig Amager - Holmbladsgade
Typenybolig
Tidligere handler & prisudvikling
Registrerede handler (Boligsiden)
2026-09-15normal
3.670.000 kr.70.577 kr./m²
2022-01-15normal
2.295.000 kr.44.135 kr./m²
2019-05-16normal
1.810.000 kr.34.808 kr./m²
2010-09-08normal
980.000 kr.18.846 kr./m²
2006-09-15family
892.500 kr.17.163 kr./m²
1997-10-27normal
307.000 kr.5.904 kr./m²
1995-04-20normal
253.560 kr.4.876 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 930.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Mangler nylig handelsdata til CAGR-beregning.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Charmerende og veldisponeret lejlighed
Charmerende og veldisponeret lejlighed på en af Amagerbros hyggeligste gaderVelkommen til Saltholmsvej 6, 2. tv – en lys og indbydende lejlighed på 52 m² beliggende på en af Amagerbros mest attraktive og stemningsfulde gader. Her får du en bolig, hvor charme, funktionalitet og beliggenhed går op i en højere enhed.Lejligheden er utrolig veldisponeret og udnytter kvadratmeterne optimalt, hvilket skaber en rummelig og behagelig boligoplevelse. Boligen fremstår i flot stand og byder blandt andet på