Top-pick score
55/ 100
C — okay
AVM signal10/25
Kvalitet25/25
Data-freshness12/20
Bydel5/15
Market signals3/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Moderne (byggeår 2010)
Red flags
- ·α -18.5% — over markedet
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 5 · ! 0 · ✗ 1
✗α -18.5%✓5. sal✓Sol 100✓Nybyg 2010✓64 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 55.067 kr/m² × 64 m² = 3.524.319 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
64 m²
Værelser
2
Byggeår
2010
Udbudspris
4.295.000 kr.
Dage på markedet
28d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 34.536 kr./år
Alpha
-18.5%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
3.524.319 kr.
55.067 kr./m² · XGBoost
Investeret
4.322.620 kr.
67.541 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
3.596.912 kr.
56.202 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
4.295.000 kr.
67.109 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
3.524.319 kr.
55.067 kr./m²
-17.9% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
1.300.000 kr.
20.313 kr./m²
-69.7% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-16.2%
α (alpha)-18.5%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.2%
= Total afkast-16.2%
Gross rental/år96.024 kr.
Salgspris3.524.319 kr.
Profit (1 års hold)-702.277 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-8.3%
α (alpha)-18.5%
β (7% beta)7.0%
cf-yield3.1%
= Total afkast-8.3%
Gross rental/år135.192 kr.
Salgspris3.771.021 kr.
Profit (1 års hold)-416.407 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
0.7%
α (alpha)-18.5%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.4%
= Total afkast0.7%
Gross rental/år189.192 kr.
Salgspris4.045.918 kr.
Profit (1 års hold)-87.510 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.150 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.150 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år327.405 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-49.111 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-24.859 kr.
= Net Airbnb/år223.728 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (64) × 12 mdr
= Langtidsleje/år130.560 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)169.728 kr.
− Ejerudgifter/år-34.536 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)96.024 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)135.192 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)189.192 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris4.295.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.295.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)4.295.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+25.770 kr.
= Tx-omkostning27.620 kr.
+ Tilbudspris4.295.000 kr.
= Total investeret4.322.620 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV3.524.319 kr.
− Investeret-4.322.620 kr.
= Spread-798.301 kr.
÷ Investeret÷ 4.322.620 kr.
= Alpha-18.5%
Mægler
kr/m² (udbud)67.109 kr.
MæglerNybolig Ørestad
Typenybolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2020-11-20normal
2.580.000 kr.40.313 kr./m²
2017-02-28normal
2.310.000 kr.36.094 kr./m²
2013-09-10normal
1.625.000 kr.25.391 kr./m²
2011-08-29normal
1.350.000 kr.21.094 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.300.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.580.000 kr.2020-11-20 · 6 år siden
Udbudspris implicerer8.9% pa
FMV implicerer5.3% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-3.5pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Lysfyldt ejerlejlighed med stor altan i ikoniske 8TALLET
Velkommen til denne indflytningsklare ejerlejlighed på 64 m² i det prisbelønnede og arkitektonisk ikoniske 8TALLET i Ørestad. Her får du en moderne bolig, hvor gennemtænkte løsninger, flotte materialer og et imponerende lysindfald går op i en højere enhed. Allerede ved ankomsten fornemmes den særlige atmosfære, som har gjort 8TALLET til et af Københavns mest eftertragtede boligbyggerier. Lejligheden henvender sig perfekt til den enlige, parret eller førstegangskøberen, der ønsker en stilren boli