Udbudspris
4.295.000 kr.
67.109 kr/m²
Vores estimat
4.260.731 kr.
66.574 kr/m²
Udbudt over estimat
-0.8 %
-34.269 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -1.4 %
Comp-engineP10 59.770 · median 64.611 · P90 80.414 kr/m²8 comps · inden for 500 mcomps spreder sig bredt i pris
Top-pick score
55/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet25/25
Data-freshness12/20
Bydel5/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Moderne (byggeår 2010)
- ·88 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 5 · ! 0 · ✗ 2
✗Comps -4%✗α -1.4%✓5. sal✓Sol 100✓Nybyg 2010✓64 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 66.574 kr/m² × 64 m² = 4.260.731 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
64 m²
Værelser
2
Byggeår
2010
Udbudspris
4.295.000 kr.
Dage på markedet
88d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 34.536 kr./år
Alpha
-1.4%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.260.731 kr.
66.574 kr./m² · XGBoost
Investeret
4.322.620 kr.
67.541 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.328.931 kr.
67.640 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 67.109 | 4.295.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 66.574 | 4.260.731 kr. | -0.8 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 59.770 | 3.825.271 kr. | -10.9 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 64.611 | 4.135.086 kr. | -3.7 % | 8 comps inden for 500 m, median 53 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 80.414 | 5.146.464 kr. | +19.8 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 20.313 | 1.300.000 kr. | -69.7 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
0.8%
α (alpha)-1.4%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.2%
= Total afkast0.8%
Gross rental/år96.024 kr.
Salgspris4.260.731 kr.
Profit (1 års hold)34.135 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
5.7%
α (alpha)-1.4%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.1%
= Total afkast5.7%
Gross rental/år135.192 kr.
Salgspris4.431.160 kr.
Profit (1 års hold)243.732 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
17.7%
α (alpha)-1.4%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.4%
= Total afkast17.7%
Gross rental/år189.192 kr.
Salgspris4.891.319 kr.
Profit (1 års hold)757.891 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.150 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.150 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år327.405 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-49.111 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-24.859 kr.
= Net Airbnb/år223.728 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (64) × 12 mdr
= Langtidsleje/år130.560 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)169.728 kr.
− Ejerudgifter/år-34.536 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)96.024 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)135.192 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)189.192 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris4.295.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.295.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)4.295.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+25.770 kr.
= Tx-omkostning27.620 kr.
+ Tilbudspris4.295.000 kr.
= Total investeret4.322.620 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV4.260.731 kr.
− Investeret-4.322.620 kr.
= Spread-61.889 kr.
÷ Investeret÷ 4.322.620 kr.
= Alpha-1.4%
Mægler
kr/m² (udbud)67.109 kr.
MæglerNybolig Ørestad
Typenybolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2020-11-20normal
2.580.000 kr.40.313 kr./m²
2017-02-28normal
2.310.000 kr.36.094 kr./m²
2013-09-10normal
1.625.000 kr.25.391 kr./m²
2011-08-29normal
1.350.000 kr.21.094 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.300.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.580.000 kr.2020-11-20 · 6 år siden
Udbudspris implicerer8.9% pa
FMV implicerer8.7% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.1pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Lysfyldt ejerlejlighed med stor altan i ikoniske 8TALLET
Velkommen til denne indflytningsklare ejerlejlighed på 64 m² i det prisbelønnede og arkitektonisk ikoniske 8TALLET i Ørestad. Her får du en moderne bolig, hvor gennemtænkte løsninger, flotte materialer og et imponerende lysindfald går op i en højere enhed. Allerede ved ankomsten fornemmes den særlige atmosfære, som har gjort 8TALLET til et af Københavns mest eftertragtede boligbyggerier. Lejligheden henvender sig perfekt til den enlige, parret eller førstegangskøberen, der ønsker en stilren boli