Udbudspris
4.995.000 kr.
75.682 kr/m²
Vores estimat
5.271.757 kr.
79.875 kr/m²
Udbudt under estimat
+5.5 %
+276.757 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 4.9 %
Comp-engineP10 48.137 · median 70.010 · P90 76.397 kr/m²8 comps · inden for 1 km · kræver manuel vurdering
Top-pick score
69/ 100
B — solid
AVM signal9/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals15/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1933)
- ·Fresh handelsdata (2025)
- ·Tier-B bydel (noerrebro)
- ·53 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 25% — realistisk
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Seller CAGR 24.9% pa — aggressiv
Diagnose
Stærk case✓ 6 · ! 1 · ✗ 0
!Comps usikre (8)✓4. sal✓α +4.9%✓KBH-klassiker 1933✓Sol 100✓66 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 79.875 kr/m² × 66 m² = 5.271.757 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Nørrebro
kvm
66 m²
Værelser
3
Byggeår
1933
Udbudspris
4.995.000 kr.
Dage på markedet
53d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 61.488 kr./år
Alpha
4.9%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.271.757 kr.
79.875 kr./m² · XGBoost
Investeret
5.026.820 kr.
76.164 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.319.065 kr.
80.592 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 75.682 | 4.995.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 79.875 | 5.271.757 kr. | +5.5 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 48.137 | 3.177.073 kr. | -36.4 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 70.010 | 4.620.634 kr. | -7.5 % | 8 comps inden for 1 km, median 445 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 76.397 | 5.042.179 kr. | +0.9 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 14.545 | 960.000 kr. | -80.8 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
6.5%
α (alpha)4.9%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.6%
= Total afkast6.5%
Gross rental/år81.072 kr.
Salgspris5.271.757 kr.
Profit (1 års hold)326.009 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
11.3%
α (alpha)4.9%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.5%
= Total afkast11.3%
Gross rental/år123.840 kr.
Salgspris5.482.627 kr.
Profit (1 års hold)579.647 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
24.6%
α (alpha)4.9%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.9%
= Total afkast24.6%
Gross rental/år247.180 kr.
Salgspris6.051.977 kr.
Profit (1 års hold)1.272.337 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Nørrebro)1.100 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.540 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.540 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år438.438 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-65.766 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-34.296 kr.
= Net Airbnb/år308.668 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Nørrebro)180 kr/m²/mdr
× kvm (66) × 12 mdr
= Langtidsleje/år142.560 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)185.328 kr.
− Ejerudgifter/år-61.488 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)81.072 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)123.840 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)247.180 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris4.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.995.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)4.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+29.970 kr.
= Tx-omkostning31.820 kr.
+ Tilbudspris4.995.000 kr.
= Total investeret5.026.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV5.271.757 kr.
− Investeret-5.026.820 kr.
= Spread244.937 kr.
÷ Investeret÷ 5.026.820 kr.
= Alpha4.9%
Mægler
kr/m² (udbud)75.682 kr.
Mæglerhome Nordvest - Emdrup
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
AVM overshooterRegistrerede handler (Boligsiden)
2025-05-28normal
4.000.000 kr.60.606 kr./m²
2013-09-23normal
1.245.000 kr.18.864 kr./m²
2003-12-05normal
1.110.000 kr.16.818 kr./m²
2001-07-15normal
27.500 kr.417 kr./m²
1996-10-14normal
280.242 kr.4.246 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 960.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
4.000.000 kr.2025-05-28 · 1 år siden
Udbudspris implicerer24.9% pa
FMV implicerer31.8% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+6.9pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
RUMMELIG 3-VÆRELSES MED STOR ALTAN
Velindrettet 3V'er centralt i Nordvest med stor altanLad os bare komme i gang! Du bydes først og fremmest indenfor i en god fordelingsgang, hvor der er gjort plads til opbevaring for enden. Her finder du hurtigt vej videre til det rummelige og veludstyrede køkken med vaskemaskine og opvaskemaskine såvel som til badeværelset, der er veldrejet med separat bruser, så du ikke står lige oveni toilettet. Hjemmet er i det hele taget velfungerende og er indrettet med lyse, velholdte materialer. Det samm