Udbudspris
4.795.000 kr.
72.652 kr/m²
Vores estimat
5.036.309 kr.
76.308 kr/m²
Udbudt under estimat
+5.0 %
+241.309 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 4.4 %
Comp-engineP10 48.137 · median 70.010 · P90 76.397 kr/m²8 comps · inden for 1 km · kræver manuel vurdering
Top-pick score
69/ 100
B — solid
AVM signal9/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals15/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1933)
- ·Fresh handelsdata (2025)
- ·Tier-B bydel (noerrebro)
- ·113 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 24% — realistisk
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Seller CAGR 19.9% pa — aggressiv
Diagnose
Stærk case✓ 6 · ! 1 · ✗ 0
!Comps usikre (8)✓4. sal✓α +4.4%✓KBH-klassiker 1933✓Sol 100✓66 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 76.308 kr/m² × 66 m² = 5.036.309 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Nørrebro
kvm
66 m²
Værelser
3
Byggeår
1933
Udbudspris
4.795.000 kr.
Dage på markedet
113d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 61.188 kr./år
Alpha
4.4%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.036.309 kr.
76.308 kr./m² · XGBoost
Investeret
4.825.620 kr.
73.115 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.085.319 kr.
77.050 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 72.652 | 4.795.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 76.308 | 5.036.309 kr. | +5.0 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 48.137 | 3.177.073 kr. | -33.7 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 70.010 | 4.620.634 kr. | -3.6 % | 8 comps inden for 1 km, median 445 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 76.397 | 5.042.179 kr. | +5.2 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 14.545 | 960.000 kr. | -80.0 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
6.1%
α (alpha)4.4%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.7%
= Total afkast6.1%
Gross rental/år81.372 kr.
Salgspris5.036.309 kr.
Profit (1 års hold)292.061 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
10.9%
α (alpha)4.4%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.6%
= Total afkast10.9%
Gross rental/år124.140 kr.
Salgspris5.237.761 kr.
Profit (1 års hold)536.281 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
24.3%
α (alpha)4.4%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.1%
= Total afkast24.3%
Gross rental/år247.480 kr.
Salgspris5.781.683 kr.
Profit (1 års hold)1.203.543 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Nørrebro)1.100 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.540 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.540 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år438.438 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-65.766 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-34.296 kr.
= Net Airbnb/år308.668 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Nørrebro)180 kr/m²/mdr
× kvm (66) × 12 mdr
= Langtidsleje/år142.560 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)185.328 kr.
− Ejerudgifter/år-61.188 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)81.372 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)124.140 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)247.480 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris4.795.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.795.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)4.795.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+28.770 kr.
= Tx-omkostning30.620 kr.
+ Tilbudspris4.795.000 kr.
= Total investeret4.825.620 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV5.036.309 kr.
− Investeret-4.825.620 kr.
= Spread210.689 kr.
÷ Investeret÷ 4.825.620 kr.
= Alpha4.4%
Mægler
kr/m² (udbud)72.652 kr.
Mæglerhome Nordvest - Emdrup
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
AVM overshooterRegistrerede handler (Boligsiden)
2025-05-28normal
4.000.000 kr.60.606 kr./m²
2013-09-23normal
1.245.000 kr.18.864 kr./m²
2003-12-05normal
1.110.000 kr.16.818 kr./m²
2001-07-15normal
27.500 kr.417 kr./m²
1996-10-14normal
280.242 kr.4.246 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 960.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
4.000.000 kr.2025-05-28 · 1 år siden
Udbudspris implicerer19.9% pa
FMV implicerer25.9% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+6.0pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
RUMMELIG 3-VÆRELSES MED STOR ALTAN
Velindrettet 3V'er centralt i Nordvest med stor altanLad os bare komme i gang! Du bydes først og fremmest indenfor i en god fordelingsgang, hvor der er gjort plads til opbevaring for enden. Her finder du hurtigt vej videre til det rummelige og veludstyrede køkken med vaskemaskine og opvaskemaskine såvel som til badeværelset, der er veldrejet med separat bruser, så du ikke står lige oveni toilettet. Hjemmet er i det hele taget velfungerende og er indrettet med lyse, velholdte materialer. Det samm