Udbudspris
4.295.000 kr.
69.274 kr/m²
Vores estimat
4.174.433 kr.
67.330 kr/m²
Udbudt over estimat
-2.8 %
-120.567 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -3.4 %
Comp-engineP10 61.405 · median 63.889 · P90 68.894 kr/m²8 comps · inden for 250 m
Top-pick score
48/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel5/15
Market signals3/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1937)
- ·Fresh handelsdata (2023)
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Seller CAGR 15.4% pa — aggressiv
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 5 · ! 0 · ✗ 2
✗Comps -8%✗α -3.4%✓KBH-klassiker 1937✓Sol 76✓2. sal✓62 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 67.330 kr/m² × 62 m² = 4.174.433 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
62 m²
Værelser
3
Byggeår
1937
Udbudspris
4.295.000 kr.
Dage på markedet
23d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 55.428 kr./år
Alpha
-3.4%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.174.433 kr.
67.330 kr./m² · XGBoost
Investeret
4.322.620 kr.
69.720 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.218.325 kr.
68.038 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 69.274 | 4.295.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 67.330 | 4.174.433 kr. | -2.8 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 61.405 | 3.807.092 kr. | -11.4 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 63.889 | 3.961.118 kr. | -7.8 % | 8 comps inden for 250 m, median 111 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 68.894 | 4.271.410 kr. | -0.5 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 16.935 | 1.050.000 kr. | -75.6 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-1.8%
α (alpha)-3.4%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.6%
= Total afkast-1.8%
Gross rental/år71.052 kr.
Salgspris4.174.433 kr.
Profit (1 års hold)-77.135 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
3.1%
α (alpha)-3.4%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.5%
= Total afkast3.1%
Gross rental/år108.996 kr.
Salgspris4.341.410 kr.
Profit (1 års hold)127.786 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
17.6%
α (alpha)-3.4%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield6.2%
= Total afkast17.6%
Gross rental/år268.486 kr.
Salgspris4.792.249 kr.
Profit (1 års hold)738.115 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.610 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.610 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år458.367 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-68.755 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-35.990 kr.
= Net Airbnb/år323.914 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (62) × 12 mdr
= Langtidsleje/år126.480 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)164.424 kr.
− Ejerudgifter/år-55.428 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)71.052 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)108.996 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)268.486 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris4.295.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.295.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)4.295.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+25.770 kr.
= Tx-omkostning27.620 kr.
+ Tilbudspris4.295.000 kr.
= Total investeret4.322.620 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV4.174.433 kr.
− Investeret-4.322.620 kr.
= Spread-148.187 kr.
÷ Investeret÷ 4.322.620 kr.
= Alpha-3.4%
Mægler
kr/m² (udbud)69.274 kr.
Mæglerhome Amager
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2023-12-15normal
2.795.000 kr.45.081 kr./m²
2018-06-28normal
2.635.000 kr.42.500 kr./m²
2004-10-29normal
1.400.000 kr.22.581 kr./m²
1999-03-09normal
624.500 kr.10.073 kr./m²
1996-08-24normal
369.000 kr.5.952 kr./m²
1996-08-24normal
369.000 kr.5.952 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.050.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.795.000 kr.2023-12-15 · 3 år siden
Udbudspris implicerer15.4% pa
FMV implicerer14.3% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-1.1pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Delevenlig lejlighed med to fantastiske altaner og god udsigt
LejlighedenEn ideel delelejlighed, forældrekøb eller base for såvel den lille familie som et par studerende. Det er et skønt hjem, som venter dig her, hvor alt fra parkliv til Amagerbrogade og metroen ligger i kort afstand fra gadedøren. Du får en meget lys og indbydende bolig, der med et stort, veludnyttet køkken-alrum, to værelser og solrige altaner sætter scenen for en hyggelig hverdag.Lejlighedens samlingspunkt er det lyse og moderne køkken-alrum. Samtidig fordeler flotte plankegulve sig i h