iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Pakhusvej 10, 0. th

2100 København Ø · edc · EDC Poul Erik Bech, Østerbro og Nordhavn

Åbn pitch-view
Udbudspris
6.775.000 kr.
68.434 kr/m²
Vores estimat
8.020.057 kr.
81.011 kr/m²
Udbudt under estimat
+18.4 %
+1.245.057 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 17.6 %
Comp-engineP10 73.255 · median 77.353 · P90 93.228 kr/m²8 comps · inden for 1 km
Top-pick score
76/ 100
A — institutional grade
AVM signal20/25
Kvalitet18/25
Data-freshness16/20
Bydel15/15
Market signals7/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·α 17.6% i sweet spot (5-20%)
  • ·Moderne (byggeår 2007)
  • ·Fresh handelsdata (2021)
  • ·Tier-A bydel (oesterbro)
Red flags
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
  • ·Stueetage/kælder

Diagnose

OK case (et par advarsler)
6 · ! 0 · 1
StueetageComps +13%α +18%Stand 8/10Sol 82Bygget 2007AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 81.011 kr/m² × 99 m² = 8.020.057 kr.
Disqualified —stueetage/kælder— skjules fra on-market-listen og top picks.
Pakhusvej 10, 0. th

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Østerbro
kvm
99 m²
Værelser
3
Byggeår
2007
Udbudspris
6.775.000 kr.
Dage på markedet
26d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 68.988 kr./år
Alpha
17.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
8.020.057 kr.
81.011 kr./m² · XGBoost
Investeret
6.817.500 kr.
68.864 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
8.137.991 kr.
82.202 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris68.4346.775.000 kr.Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM81.0118.020.057 kr.+18.4 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1073.2557.252.228 kr.+7.0 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median77.3537.657.948 kr.+13.0 %8 comps inden for 1 km, median 196 m væk · high confidence
Comp-engine · P9093.2289.229.545 kr.+36.2 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong compshenter…
Resight — bred medianhenter…
Offentlig vurdering24.7472.450.000 kr.-63.8 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
20.1%
α (alpha)17.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.5%
= Total afkast20.1%
Gross rental/år168.612 kr.
Salgspris8.020.057 kr.
Profit (1 års hold)1.371.169 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
25.2%
α (alpha)17.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.5%
= Total afkast25.2%
Gross rental/år239.892 kr.
Salgspris8.340.859 kr.
Profit (1 års hold)1.763.251 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
36.4%
α (alpha)17.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.0%
= Total afkast36.4%
Gross rental/år270.781 kr.
Salgspris9.207.025 kr.
Profit (1 års hold)2.660.307 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Østerbro)1.202 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.683 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.683 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år479.093 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-71.864 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-37.752 kr.
= Net Airbnb/år339.769 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Østerbro)200 kr/m²/mdr
× kvm (99) × 12 mdr
= Langtidsleje/år237.600 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)308.880 kr.
− Ejerudgifter/år-68.988 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)168.612 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)239.892 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)270.781 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris6.775.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.775.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)6.775.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+40.650 kr.
= Tx-omkostning42.500 kr.
+ Tilbudspris6.775.000 kr.
= Total investeret6.817.500 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV8.020.057 kr.
− Investeret-6.817.500 kr.
= Spread1.202.557 kr.
÷ Investeret÷ 6.817.500 kr.
= Alpha17.6%

Mægler

kr/m² (udbud)68.434 kr.
MæglerEDC Poul Erik Bech, Østerbro og Nordhavn
Typeedc

Tidligere handler & prisudvikling

AVM overshooter
Registrerede handler (Boligsiden)
2021-10-07normal
4.585.000 kr.46.313 kr./m²
2016-06-12normal
3.350.000 kr.33.838 kr./m²
2014-09-25normal
3.075.000 kr.31.061 kr./m²
2013-08-20normal
2.150.000 kr.21.717 kr./m²
2010-12-17normal
1.800.000 kr.18.182 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 2.450.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
4.585.000 kr.2021-10-07 · 5 år siden
Udbudspris implicerer8.1% pa
FMV implicerer11.8% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+3.7pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Egen vestvendt terrasse og P-plads

Åbent hus med tilmeldingskrav 17/9 - klik på billede - Velindrettet moderne lejlighed med egen vestvendt terrasse og egen p-plads i kælderen lige ved elevatoren. Desuden fælles tagterrasser med udsigt – hvad mere kan man ønske sig? Nu udbydes denne rigtig flotte og velholdte lejlighed, der passer perfekt til parret eller den lille børnefamilie. Lejligheden er utrolig veldisponeret med stort køkken-alrum og opholdsstue i et samt 2 gode værelser. Lejligheden fremstår i indflytningsklar stand med lyse parketgulve og store vinduespartier med fantastisk lysindfald. Indeholder: Entré med indbyggede skabe. Stort køkken-alrum med plads til en dejlig stor opholdsstue. Herfra udgang til den vestvendte terrasse, hvor sommeren kan nydes. Stuen har store vinduer mod syd og vest, og har således et dejligt lysindfald. Køkkenet fra Schmidt fremstår med flot træfarve samt meget bord- og skabsplads. Rummeligt flot badeværelse med lyse fliser, vaskesøjle, masser af skabsplads, spots og bruseniche. Soveværelse med indbyggede skabe og fransk altan. Til sidst gæsteværelse/kontor/børneværelse. Der medfølger kælderrum samt egen p-plads til lejligheden. Her får du en helt nyere bolig af god kvalitet og en beliggenhed, der byder på kvaliteter, man får svært ved at finde andre steder i Danmark. Du bor lige ved vandet på det eksklusive Østerbro og samtidig helt tæt på København K. Du omgives af et helt unikt nærmiljø med smukke historiske bygninger, der spiller sammen med moderne prisbelønnet arkitektur. Og i nabolaget har du bademulighederne i Nordhavn, Langelinie, Kastellet, Østerport og alle Østerbros livlige gader. Går man langs Øresund er man hurtigt fremme ved Kgs. Nytorv. Indenfor 2 min. gang ligger følgende butikker: Netto, Lagkagehuset, Pizzeria, Kiin Kiin m.m. ”Fyrtårnet” er opført i 2007 i gode materialer og er kendetegnet på den flotte skiferfacade. Ejendommen har flere store fælles tagterrasser møbleret med kvalitets havemøbler fra Trip Trap og med udsigt over Øresund og Kastellets grønne volde, samt et hyggeligt gårdmiljø med ny legeplads. Ejendommen er beliggende med Amerika Plads, Indiakaj, Langelinie og grønne områder på Kastellet som nærmeste naboer. Pakhusvej ligger centralt på Østerbro med cafe- og handelslivet på Ndr. Frihavnsgade og Østerbrogade i gåafstand. Desuden i gåafstand til Søerne, Fælledparken, Langelinie, Nyhavn og off. Transport ved Østerport St. hvor man også kan tage metroen. På cykel har man kun 5 min. til Kbh. K. og den skønne strand ved Svanemøllen eller alt hvad Nordhavn byder på. Indenfor 2 minutters gang ligger fx Netto, Lagkagehuset, Pizzeria og Kiin Kiin. Velkommen til. Når du køber en bolig gennem EDC, har du mulighed for at få en gratis flytteforsikring. Ønsker du denne, skal du sende en mail med "Ja tak" til flytteforsikring@gjensidige.dk