iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Rådmand Steins Alle 33, 5. 51

2000 Frederiksberg · estate · Estate Frederiksberg

Åbn pitch-view
Udbudspris
4.195.000 kr.
56.689 kr/m²
Vores estimat
4.195.000 kr.
56.689 kr/m²
Udbudt under estimat
+0.0 %
+0 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -0.6 %
Top-pick score
38/ 100
D — speculative
AVM signal0/25
Kvalitet13/25
Data-freshness0/20
Bydel15/15
Market signals10/15
Positive signaler
  • ·Tier-A bydel (frederiksberg)
  • ·Best afkast 19% — realistisk
Red flags
  • ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
  • ·Betonbyggeri-æra (1970) — lavere standard
  • ·Ingen historisk handelsdata

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
✓ 3 · ! 1 · ✗ 2
✗Beton 1970✗α -0.6%!Ingen AVM✓5. sal✓Sol 100✓74 m² sweet

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Rådmand Steins Alle 33, 5. 51

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Frederiksberg
kvm
74 m²
Værelser
2
Byggeår
1970
Udbudspris
4.195.000 kr.
Dage på markedet
4d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 44.880 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.195.000 kr.
56.689 kr./m² · fallback
Investeret
4.222.020 kr.
57.054 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.308.897 kr.
58.228 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris56.6894.195.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM56.6894.195.000 kr.+0.0 %listpris-fallback (ingen AVM)
Comp-engine · P10–––lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median–––ikke hentet for denne adresse
Comp-engine · P90–––høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering19.5951.450.000 kr.-65.4 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
2.7%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield3.4%
= Total afkast2.7%
Gross rental/år141.600 kr.
Salgspris4.195.000 kr.
Profit (1 års hold)114.580 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
8.0%
α (alpha)-0.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield4.7%
= Total afkast8.0%
Gross rental/år197.544 kr.
Salgspris4.362.800 kr.
Profit (1 års hold)338.324 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
19.1%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.9%
= Total afkast19.1%
Gross rental/år206.922 kr.
Salgspris4.815.860 kr.
Profit (1 års hold)800.762 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Frederiksberg)1.250 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.250 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.250 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år365.000 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-54.750 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-27.978 kr.
= Net Airbnb/år251.802 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Frederiksberg)210 kr/m²/mdr
× kvm (74) × 12 mdr
= Langtidsleje/år186.480 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)242.424 kr.
− Ejerudgifter/år-44.880 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)141.600 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)197.544 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)206.922 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris4.195.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.195.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)4.195.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+25.170 kr.
= Tx-omkostning27.020 kr.
+ Tilbudspris4.195.000 kr.
= Total investeret4.222.020 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV4.195.000 kr.
− Investeret-4.222.020 kr.
= Spread-27.020 kr.
÷ Investeret÷ 4.222.020 kr.
= Alpha-0.6%

Mægler

kr/m² (udbud)56.689 kr.
MæglerEstate Frederiksberg
Typeestate

Tidligere handler & prisudvikling

Registrerede handler (Boligsiden)

Ingen historiske handler registreret for adressen.

Offentlig vurdering (SKAT): 1.450.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)

Mangler nylig handelsdata til CAGR-beregning.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

2-VÆRELSES MED ALTAN I FORENING MED ELEVATOR OG GRATIS PARKERING - MULIGHED FOR DELEVENLIG 3VER 

Beliggende på en sidevej langs KB's boldbaner skal du med elevatoren op på 5. sal, der går nærmest lige til lejlighedsdøren. Inde bag døren venter en fantastisk udsigt over de grønne boldbaner og resten af Frederiksberg. Lejlighedens entré byder på fin opbevaringsplads til sko og jakker i det originale indbyggede garderobeskab. På din højre side er der et rummeligt og velholdt badeværelse med badekar. Her er samtidig rig mulighed for at modernisere med plads til både brusekabine og vaskesøjle. P