Østerbrogade 216, 4. th
2100 København Ø · edc · EDC Poul Erik Bech, Østerbro og Nordhavn
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1938)
- ·Seller CAGR 6.7% pa — realistisk
- ·Tier-A bydel (oesterbro)
- ·α -11.0% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
Svag case (flere røde flag)Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
Handling
Review
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 85.500 | 6.498.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 76.533 | 5.816.494 kr. | -10.5 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 68.191 | 5.182.525 kr. | -20.2 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 77.362 | 5.879.518 kr. | -9.5 % | 8 comps same_building, median 55 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 87.297 | 6.634.603 kr. | +2.1 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 20.395 | 1.550.000 kr. | -76.1 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
② Airbnb cashflow (best case)
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
④ Købspris (on-market)
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
⑥ Alpha-beregning
Mægler
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedTommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Mæglerbeskrivelse
Fantastisk udsigt over Øresund
Åbent hus med tilmeldingskrav 15/11 - klik på billede - Fantastisk udsigt over Øresund - højt beliggende i ejendommen, elevator, 2 skønne altaner og helt ugeneret fra byens støj. Velkommen til en helt særlig lejlighed, hvor du får en veldisponeret udnyttelse af pladsen: I entréen mødes du af rummelighed og gode muligheder for opbevaring i indbygget skab. Fra entréen træder du ind i de lyse opholdsrum, de 2 vestvendte stuer med et dejligt lysindfald samt vestvendt altan, hvor solen kan nydes hele sommeren. Køkkenet har god skabs- og bordplads og en særdeles flot udsigt mod øst. Stort renoveret badeværelse med lyse fliser, bruseniche, spots og vaskesøjle. Til sidst østvendt soveværelse med skabsvæg, dejlig altan samt den mest fantastiske udsigt over det grønne område bag ejendommen og ikke mindst vandet i horisonten. Alt i alt en gennemført og meget lys lejlighed med to altaner - perfekt til både par, den lille familie eller som forældrekøb. Ejendommen: Den eftertragtede Strandvejsgaarden er en gedigen rødstensejendom fra 1938 med elevator, fjernvarme, fællesvaskeri, nedfaldsskakt, dørtelefon og vicevært. Brugsret til kælderrum. Ejendommen har nyere tag og varmeanlæg (finansieret via frasalg af tagetagen). Beliggenhed: Ejendommen er beliggende ved det hyggelige Svanemøllekvarter i gåafstand til Fælledparken og Strandparken i Svanemøllebugten, og så ligger den få hundrede meter fra Metro og S-tog. Der er gode indkøbs- og cafémuligheder på Østerbrogade og Ndr. Frihavnsgade, og så ligger den tæt på Århusgade, hvor man bl.a. finder gode kaffebarer, gourmetmad, Juno bageri samt den skønne Bopa Plads med attraktive spisesteder. Når du køber en bolig gennem EDC, har du mulighed for at få en gratis flytteforsikring. Ønsker du denne, skal du sende en mail med "Ja tak" til flytteforsikring@gjensidige.dk