iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Korsørgade 33, 2. tv

2100 København Ø · edc · EDC Poul Erik Bech, Østerbro og Nordhavn

Åbn pitch-view
Udbudspris
6.995.500 kr.
95.829 kr/m²
Vores estimat
6.878.708 kr.
94.229 kr/m²
Udbudt over estimat
-1.7 %
-116.792 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -2.3 %
Comp-engineP10 73.191 · median 87.638 · P90 94.219 kr/m²8 comps · same_road_250m
Top-pick score
58/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals3/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1916)
  • ·Fresh handelsdata (2025)
  • ·Tier-A bydel (oesterbro)
Red flags
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
  • ·Seller CAGR 41.5% pa — aggressiv

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
5 · ! 0 · 2
Comps -9%α -2.3%KBH-klassiker 1916Sol 952. sal73 m² sweetAVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 94.229 kr/m² × 73 m² = 6.878.708 kr.
Korsørgade 33, 2. tv

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Østerbro
kvm
73 m²
Værelser
3
Byggeår
1916
Udbudspris
6.995.500 kr.
Dage på markedet
22d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 48.816 kr./år
Alpha
-2.3%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.878.708 kr.
94.229 kr./m² · XGBoost
Investeret
7.039.323 kr.
96.429 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.961.473 kr.
95.363 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris95.8296.995.500 kr.Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM94.2296.878.708 kr.-1.7 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1073.1915.342.975 kr.-23.6 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median87.6386.397.582 kr.-8.5 %8 comps same_road_250m, median 45 m væk · high confidence
Comp-engine · P9094.2196.878.005 kr.-1.7 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong compshenter…
Resight — bred medianhenter…
Offentlig vurdering21.2331.550.000 kr.-77.8 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-0.5%
α (alpha)-2.3%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.8%
= Total afkast-0.5%
Gross rental/år126.384 kr.
Salgspris6.878.708 kr.
Profit (1 års hold)-34.231 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
4.3%
α (alpha)-2.3%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.5%
= Total afkast4.3%
Gross rental/år178.944 kr.
Salgspris7.153.856 kr.
Profit (1 års hold)293.477 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
16.7%
α (alpha)-2.3%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.1%
= Total afkast16.7%
Gross rental/år290.953 kr.
Salgspris7.896.757 kr.
Profit (1 års hold)1.148.387 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Østerbro)1.202 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.683 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.683 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år479.093 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-71.864 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-37.752 kr.
= Net Airbnb/år339.769 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Østerbro)200 kr/m²/mdr
× kvm (73) × 12 mdr
= Langtidsleje/år175.200 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)227.760 kr.
− Ejerudgifter/år-48.816 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)126.384 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)178.944 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)290.953 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris6.995.500 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.995.500 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)6.995.500 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+41.973 kr.
= Tx-omkostning43.823 kr.
+ Tilbudspris6.995.500 kr.
= Total investeret7.039.323 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV6.878.708 kr.
− Investeret-7.039.323 kr.
= Spread-160.615 kr.
÷ Investeret÷ 7.039.323 kr.
= Alpha-2.3%

Mægler

kr/m² (udbud)95.829 kr.
MæglerEDC Poul Erik Bech, Østerbro og Nordhavn
Typeedc

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2025-02-05normal
4.945.000 kr.67.740 kr./m²
2020-12-06family
3.000.000 kr.41.096 kr./m²
2015-09-07normal
2.799.000 kr.38.342 kr./m²
2007-02-06family
1.450.000 kr.19.863 kr./m²
2002-06-11normal
1.325.000 kr.18.151 kr./m²
1994-08-22normal
450.000 kr.6.164 kr./m²
1993-07-23other
196.744 kr.2.695 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.550.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
4.945.000 kr.2025-02-05 · 1 år siden
Udbudspris implicerer41.5% pa
FMV implicerer39.1% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-2.4pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Klassisk Østerbro-charme, moderne komfort og en beliggenhed i særklasse

Åbent hus med tilmeldingskrav 16/9 - klik på billede - Drømmer du om en indflytningsklar lejlighed med masser af lys, herskabelig stemning og en af Østerbros mest attraktive adresser? Så byder denne skønne lejlighed på en sjælden kombination af klassiske detaljer, moderne komfort og en gennemtænkt planløsning. Lejlighedens naturlige samlingspunkt er den store og lyse stue, hvor de smukke plankegulve, den charmerende karnap og det moderne køkken skaber en skøn atmosfære. Her er rigelig plads til både spiseafdeling og sofaarrangement, hvilket gør rummet perfekt til både hverdag og gæster. Det rummelige soveværelse imponerer med sin størrelse, de praktiske indbyggede skabe og det hyggelige kig til den fredelige, grønne gård. Herudover får du et ekstra værelse, der er oplagt som kontor, børneværelse eller gæsterum. Badeværelset er noget helt særligt for en lejlighed i denne størrelse. Her får du god plads, separat bruseniche, vindue, vaskemaskine samt behagelig gulvvarme. En sjælden luksus, som bidrager til den høje boligkomfort. Hele lejligheden fremstår i flot og indflytningsklar stand, hvor både charme og funktionalitet går op i en højere enhed. Attraktiv beliggenhed på Indre Østerbro Lejligheden er attraktivt beliggende på Indre Østerbro, blot få minutters gang fra hyggelige Bopa Plads. Området er kendt for sin levende atmosfære med et væld af caféer, restauranter, specialbutikker og lokale favoritter som Juno the Bakery, Isoteket og Pixie. Her bor du samtidig tæt på Nordre Frihavnsgade, Østerbrogade, Langelinie og det attraktive Århusgadekvarter i Nordhavn med havnebad, promenade og spændende byudvikling. Offentlig transport er ligeledes i top med kort afstand til både metro og S-tog ved Nordhavn Station samt gode busforbindelser til resten af byen. Derudover finder du indkøbsmuligheder, skoler, uddannelsesinstitutioner, fitnesscentre, kulturtilbud og dagligdagens øvrige fornødenheder lige i nærheden. Både Svanemøllens strandpark og Københavns centrum nås på omkring 10 minutter på cykel. Velholdt Østerbro-ejendom med sund ejerforening Lejligheden er beliggende i en klassisk og præsentabel Østerbro-ejendom fra 1916 og en del af den veldrevne ejerforening "Firkanten". Ejendommen fremstår flot med velholdte opgange, termovinduer, fjernvarme og dørtelefon. Der er desuden foretaget flere væsentlige forbedringer, herunder renovering af taget og kloakken. Beboerne har glæde af et hyggeligt og grønt gårdmiljø med masser af borde og stole samt lille toilet, billigt og hurtigt fibernet via Bolig-Net samt brugsret til både loftrum og tørreloft. En sjældent udbudt Østerbro-lejlighed, hvor klassisk charme, moderne faciliteter og en fantastisk beliggenhed går hånd i hånd. Når du køber en bolig gennem EDC, har du mulighed for at få en gratis flytteforsikring. Ønsker du denne, skal du sende en mail med "Ja tak" til flytteforsikring@gjensidige.dk