Udbudspris
5.995.000 kr.
83.264 kr/m²
Vores estimat
5.995.000 kr.
83.264 kr/m²
Udbudt under estimat
+0.0 %
+0 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -0.6 %
Comp-engineP10 55.837 · median 78.711 · P90 85.094 kr/m²5 comps · inden for 500 m · kræver manuel vurderingfew_selected_comps · comps spreder sig bredt i pris
Top-pick score
54/ 100
C — okay
AVM signal0/25
Kvalitet13/25
Data-freshness16/20
Bydel15/15
Market signals10/15
Positive signaler
- ·Seller CAGR 8.0% pa — realistisk
- ·Tier-A bydel (indre-by)
- ·Best afkast 19% — realistisk
Red flags
- ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
- ·Betonbyggeri-æra (1974) — lavere standard
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 2 · ! 3 · ✗ 2
✗Beton 1974✗α -0.6%!Comps usikre (5)!Ingen AVM!Sol 43✓1. sal✓72 m² sweet
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Indre By
kvm
72 m²
Værelser
2
Byggeår
1974
Udbudspris
5.995.000 kr.
Dage på markedet
21d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 50.136 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.995.000 kr.
83.264 kr./m² · fallback
Investeret
6.032.820 kr.
83.789 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.096.515 kr.
84.674 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 83.264 | 5.995.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 83.264 | 5.995.000 kr. | +0.0 % | listpris-fallback (ingen AVM) |
| Comp-engine · P10 | 55.837 | 4.020.268 kr. | -32.9 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 78.711 | 5.667.177 kr. | -5.5 % | 5 comps inden for 500 m, median 10 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 85.094 | 6.126.769 kr. | +2.2 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 24.306 | 1.750.000 kr. | -70.8 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.7%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.3%
= Total afkast1.7%
Gross rental/år139.944 kr.
Salgspris5.995.000 kr.
Profit (1 års hold)102.124 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
6.6%
α (alpha)-0.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.3%
= Total afkast6.6%
Gross rental/år196.968 kr.
Salgspris6.234.800 kr.
Profit (1 års hold)398.948 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
19.1%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.9%
= Total afkast19.1%
Gross rental/år294.310 kr.
Salgspris6.882.260 kr.
Profit (1 års hold)1.143.750 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Indre By)1.609 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.609 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.609 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (83%)× 0.83
= Brutto Airbnb/år487.447 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)105
− Platform 15% af brutto-73.117 kr.
− Rengøring (300 kr × 105)-31.612 kr.
− Admin 10% (af rest)-38.272 kr.
= Net Airbnb/år344.446 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Indre By)220 kr/m²/mdr
× kvm (72) × 12 mdr
= Langtidsleje/år190.080 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)247.104 kr.
− Ejerudgifter/år-50.136 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)139.944 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)196.968 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)294.310 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris5.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.995.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)5.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+35.970 kr.
= Tx-omkostning37.820 kr.
+ Tilbudspris5.995.000 kr.
= Total investeret6.032.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV5.995.000 kr.
− Investeret-6.032.820 kr.
= Spread-37.820 kr.
÷ Investeret÷ 6.032.820 kr.
= Alpha-0.6%
Mægler
kr/m² (udbud)83.264 kr.
MæglerAlecsander Delfs
Typeother
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2017-12-29normal
3.005.000 kr.41.736 kr./m²
2016-04-29normal
2.900.000 kr.40.278 kr./m²
2006-10-31normal
2.100.000 kr.29.167 kr./m²
2005-05-12normal
1.700.000 kr.23.611 kr./m²
1996-06-03family
382.500 kr.5.313 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.750.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.005.000 kr.2017-12-29 · 9 år siden
Udbudspris implicerer8.0% pa
FMV implicerer8.0% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Stor 2 værelses lejlighed med altan & elevator
72 m² velindrettet 2 værelses lejlighed med stor altan, elevator, nyere køkken og stort badeværelse.Den store altan ligger som en naturlig forlængelse af stuen og føles som et ekstra rum under åben himmel.Københavns puls mærkes lige rundt om hjørnet – med bylivet og alt det bedste fra København inden for få skridt. Hertil gode parkeringsmuligheder i området. Som en stor bonus kan elevatoren tages direkte op til ejendommens fælles tagterrasse med udsyn over byens tage