iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Englandsvej 44, 3. th

2300 København S · nybolig · Nybolig Amager - Holmbladsgade

Åbn pitch-view
Udbudspris
3.995.000 kr.
67.712 kr/m²
Vores estimat
3.959.623 kr.
67.112 kr/m²
Udbudt over estimat
-0.9 %
-35.377 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -1.5 %
Comp-engineP10 51.117 · median 62.965 · P90 74.295 kr/m²8 comps · inden for 250 m
Top-pick score
49/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet17/25
Data-freshness12/20
Bydel5/15
Market signals10/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1935)
  • ·Best afkast 18% — realistisk
Red flags
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
  • ·Beliggende på støjgade/turist-strøg

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
✓ 5 · ! 0 · ✗ 3
✗Støjgade✗Comps -7%✗α -1.5%✓KBH-klassiker 1935✓Sol 100✓3. sal✓59 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 67.112 kr/m² × 59 m² = 3.959.623 kr.
Englandsvej 44, 3. th

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
59 m²
Værelser
2
Byggeår
1935
Udbudspris
3.995.000 kr.
Dage på markedet
8d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 33.408 kr./år
Alpha
-1.5%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
3.959.623 kr.
67.112 kr./m² · XGBoost
Investeret
4.020.820 kr.
68.149 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.020.601 kr.
68.146 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris67.7123.995.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM67.1123.959.623 kr.-0.9 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1051.1173.015.891 kr.-24.5 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median62.9653.714.964 kr.-7.0 %8 comps inden for 250 m, median 44 m væk · high confidence
Comp-engine · P9074.2954.383.424 kr.+9.7 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering15.932940.000 kr.-76.5 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
0.6%
α (alpha)-1.5%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.2%
= Total afkast0.6%
Gross rental/år86.952 kr.
Salgspris3.959.623 kr.
Profit (1 års hold)25.755 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
5.5%
α (alpha)-1.5%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.1%
= Total afkast5.5%
Gross rental/år123.060 kr.
Salgspris4.118.008 kr.
Profit (1 års hold)220.248 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
18.0%
α (alpha)-1.5%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.7%
= Total afkast18.0%
Gross rental/år190.320 kr.
Salgspris4.545.647 kr.
Profit (1 års hold)715.147 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.150 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.150 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år327.405 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-49.111 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-24.859 kr.
= Net Airbnb/år223.728 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (59) × 12 mdr
= Langtidsleje/år120.360 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)156.468 kr.
− Ejerudgifter/år-33.408 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)86.952 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)123.060 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)190.320 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris3.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)3.995.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)3.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+23.970 kr.
= Tx-omkostning25.820 kr.
+ Tilbudspris3.995.000 kr.
= Total investeret4.020.820 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV3.959.623 kr.
− Investeret-4.020.820 kr.
= Spread-61.197 kr.
÷ Investeret÷ 4.020.820 kr.
= Alpha-1.5%

Mægler

kr/m² (udbud)67.712 kr.
MæglerNybolig Amager - Holmbladsgade
Typenybolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2025-03-31family
2.300.000 kr.38.983 kr./m²
2020-02-14normal
2.225.000 kr.37.712 kr./m²
2013-10-01normal
1.495.000 kr.25.339 kr./m²
2004-10-01normal
1.095.000 kr.18.559 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 940.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.225.000 kr.2020-02-14 · 6 år siden
Udbudspris implicerer10.2% pa
FMV implicerer10.1% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.2pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Lys, velindrettet lejlighed med 2 solrige altaner

Nu kan I blive de næste ejere af denne lejlighed, der er placeret på tredje sal i en nydelig ejendom på Amager. Jeres kommende hjem byder på en gennemtænkt planløsning og en skøn udsigt over områdets villaer. Indretningen gør boligen ideel for såvel par som til jer, der søger en god delelejlighed. Gennemgående trægulve skaber en flot visuel sammenhæng mellem rummene, og det markante lysindfald giver en behagelig atmosfære overalt.Beliggenheden på Amager placerer jer centralt i et eftertragtet om