Udbudspris
3.995.000 kr.
68.879 kr/m²
Vores estimat
3.626.561 kr.
62.527 kr/m²
Udbudt over estimat
-9.2 %
-368.439 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -9.8 %
Comp-engineP10 57.654 · median 63.629 · P90 70.834 kr/m²8 comps · inden for 250 m
Top-pick score
48/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel5/15
Market signals3/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1935)
- ·Fresh handelsdata (2024)
Red flags
- ·α -9.8% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Seller CAGR 23.8% pa — aggressiv
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 5 · ! 0 · ✗ 2
✗Comps -8%✗α -9.8%✓KBH-klassiker 1935✓Sol 90✓2. sal✓58 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 62.527 kr/m² × 58 m² = 3.626.561 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
58 m²
Værelser
2
Byggeår
1935
Udbudspris
3.995.000 kr.
Dage på markedet
17d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 49.104 kr./år
Alpha
-9.8%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
3.626.561 kr.
62.527 kr./m² · XGBoost
Investeret
4.020.820 kr.
69.324 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
3.671.896 kr.
63.309 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 68.879 | 3.995.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 62.527 | 3.626.561 kr. | -9.2 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 57.654 | 3.343.944 kr. | -16.3 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 63.629 | 3.690.510 kr. | -7.6 % | 8 comps inden for 250 m, median 30 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 70.834 | 4.108.363 kr. | +2.8 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 16.552 | 960.000 kr. | -76.0 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-8.1%
α (alpha)-9.8%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.7%
= Total afkast-8.1%
Gross rental/år69.216 kr.
Salgspris3.626.561 kr.
Profit (1 års hold)-325.043 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-3.2%
α (alpha)-9.8%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.6%
= Total afkast-3.2%
Gross rental/år104.712 kr.
Salgspris3.771.623 kr.
Profit (1 års hold)-144.485 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
9.3%
α (alpha)-9.8%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.3%
= Total afkast9.3%
Gross rental/år174.624 kr.
Salgspris4.163.292 kr.
Profit (1 års hold)317.096 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.150 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.150 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år327.405 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-49.111 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-24.859 kr.
= Net Airbnb/år223.728 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (58) × 12 mdr
= Langtidsleje/år118.320 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)153.816 kr.
− Ejerudgifter/år-49.104 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)69.216 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)104.712 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)174.624 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris3.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)3.995.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)3.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+23.970 kr.
= Tx-omkostning25.820 kr.
+ Tilbudspris3.995.000 kr.
= Total investeret4.020.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV3.626.561 kr.
− Investeret-4.020.820 kr.
= Spread-394.259 kr.
÷ Investeret÷ 4.020.820 kr.
= Alpha-9.8%
Mægler
kr/m² (udbud)68.879 kr.
MæglerLokalBolig Amager ApS
Typelokalbolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2024-10-24normal
2.605.000 kr.44.914 kr./m²
2006-05-11normal
1.750.000 kr.30.172 kr./m²
1998-10-06normal
456.850 kr.7.877 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 960.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.605.000 kr.2024-10-24 · 2 år siden
Udbudspris implicerer23.8% pa
FMV implicerer18.0% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-5.8pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
2-værelses lejlighed med to altaner i bylivet
Stemningsfuld 2 værelses med to altaner Du får en stemningsfuld og veldisponeret 2 værelses lejlighed midt i det københavnske byliv, hvor ejendommen fra 1935 danner en hyggelig ramme om hverdagen. Fra det øjeblik du træder ind, mærker du en behagelig atmosfære og en gennemtænkt udnyttelse af kvadratmeterne. Opholdsrummet har åben forbindelse til et stilrent køkken med lyse fronter og træbordplader, og badeværelset er moderne med bruseniche. Soveværelset ligger roligt med et vinduesparti, der giv