Udbudspris
6.495.000 kr.
76.412 kr/m²
Vores estimat
6.824.019 kr.
80.283 kr/m²
Udbudt under estimat
+5.1 %
+329.019 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 4.4 %
Comp-engineP10 69.347 · median 75.857 · P90 85.091 kr/m²8 comps · inden for 250 m
Top-pick score
71/ 100
B — solid
AVM signal9/25
Kvalitet25/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals15/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Moderne (byggeår 2020)
- ·Fresh handelsdata (2024)
- ·Tier-B bydel (vesterbro)
- ·96 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 25% — realistisk
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Seller CAGR 20.1% pa — aggressiv
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 6 · ! 0 · ✗ 1
✗Comps -1%✓α +4.4%✓Sol 100✓Nybyg 2020✓2. sal✓85 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 80.283 kr/m² × 85 m² = 6.824.019 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Vesterbro
kvm
85 m²
Værelser
3
Byggeår
2020
Udbudspris
6.495.000 kr.
Dage på markedet
96d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 48.324 kr./år
Alpha
4.4%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.824.019 kr.
80.283 kr./m² · XGBoost
Investeret
6.535.820 kr.
76.892 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.931.158 kr.
81.543 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 76.412 | 6.495.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 80.283 | 6.824.019 kr. | +5.1 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 69.347 | 5.894.517 kr. | -9.2 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 75.857 | 6.447.860 kr. | -0.7 % | 8 comps inden for 250 m, median 36 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 85.091 | 7.232.693 kr. | +11.4 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 25.882 | 2.200.000 kr. | -66.1 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
6.7%
α (alpha)4.4%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.3%
= Total afkast6.7%
Gross rental/år150.576 kr.
Salgspris6.824.019 kr.
Profit (1 års hold)438.775 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
11.6%
α (alpha)4.4%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.2%
= Total afkast11.6%
Gross rental/år210.246 kr.
Salgspris7.096.980 kr.
Profit (1 års hold)771.406 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
24.6%
α (alpha)4.4%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.4%
= Total afkast24.6%
Gross rental/år354.025 kr.
Salgspris7.833.974 kr.
Profit (1 års hold)1.652.179 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Vesterbro)1.195 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (luksus)× 1.15
= Justeret ADR1.924 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.924 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år561.793 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-84.269 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-44.705 kr.
= Net Airbnb/år402.349 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Vesterbro)195 kr/m²/mdr
× kvm (85) × 12 mdr
= Langtidsleje/år198.900 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)258.570 kr.
− Ejerudgifter/år-48.324 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)150.576 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)210.246 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)354.025 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris6.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.495.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)6.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+38.970 kr.
= Tx-omkostning40.820 kr.
+ Tilbudspris6.495.000 kr.
= Total investeret6.535.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV6.824.019 kr.
− Investeret-6.535.820 kr.
= Spread288.199 kr.
÷ Investeret÷ 6.535.820 kr.
= Alpha4.4%
Mægler
kr/m² (udbud)76.412 kr.
Mæglerdanbolig København SV
Typedanbolig
Tidligere handler & prisudvikling
Lidt optimistiskRegistrerede handler (Boligsiden)
2024-05-17normal
4.500.000 kr.52.941 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 2.200.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
4.500.000 kr.2024-05-17 · 2 år siden
Udbudspris implicerer20.1% pa
FMV implicerer23.1% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+3.0pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
En af Teglholmens bedst beliggende 3-værelses lejligheder med frontplacering til vandet og en udsigt i særklasse
LEJLIGHED: En af Teglholmens bedst beliggende 3-værelses lejligheder med frontplacering til vandet og en udsigt i særklasse! Her får du en sjælden mulighed for at bo på første række til havnen med et fuldstændig ugeneret kig over vandet. Beliggenheden på Teglholmen er blandt områdets mest attraktive, hvor det maritime miljø bliver en naturlig del af hverdagen, og hvor udsigten skifter karakter med årstiderne, lyset og livet på vandet. Lejligheden byder velkommen via en entré med adgang til bolig