Top-pick score
72/ 100
B — solid
AVM signal10/25
Kvalitet25/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals15/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Moderne (byggeår 2020)
- ·Fresh handelsdata (2024)
- ·Tier-B bydel (vesterbro)
- ·36 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 18% — realistisk
Red flags
- ·Seller CAGR 20.1% pa — aggressiv
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 5 · ! 0 · ✗ 1
✗α -1.8%✓Sol 100✓Nybyg 2020✓2. sal✓85 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 75.544 kr/m² × 85 m² = 6.421.245 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Vesterbro
kvm
85 m²
Værelser
3
Byggeår
2020
Udbudspris
6.495.000 kr.
Dage på markedet
36d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 48.324 kr./år
Alpha
-1.8%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.421.245 kr.
75.544 kr./m² · XGBoost
Investeret
6.535.820 kr.
76.892 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.530.786 kr.
76.833 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
6.495.000 kr.
76.412 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
6.421.245 kr.
75.544 kr./m²
-1.1% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
2.200.000 kr.
25.882 kr./m²
-66.1% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
0.6%
α (alpha)-1.8%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.3%
= Total afkast0.6%
Gross rental/år150.576 kr.
Salgspris6.421.245 kr.
Profit (1 års hold)36.001 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
8.5%
α (alpha)-1.8%
β (7% beta)7.0%
cf-yield3.2%
= Total afkast8.5%
Gross rental/år210.246 kr.
Salgspris6.870.732 kr.
Profit (1 års hold)545.158 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
18.5%
α (alpha)-1.8%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.4%
= Total afkast18.5%
Gross rental/år354.025 kr.
Salgspris7.371.589 kr.
Profit (1 års hold)1.189.795 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Vesterbro)1.195 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (luksus)× 1.15
= Justeret ADR1.924 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.924 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år561.793 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-84.269 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-44.705 kr.
= Net Airbnb/år402.349 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Vesterbro)195 kr/m²/mdr
× kvm (85) × 12 mdr
= Langtidsleje/år198.900 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)258.570 kr.
− Ejerudgifter/år-48.324 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)150.576 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)210.246 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)354.025 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris6.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.495.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)6.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+38.970 kr.
= Tx-omkostning40.820 kr.
+ Tilbudspris6.495.000 kr.
= Total investeret6.535.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV6.421.245 kr.
− Investeret-6.535.820 kr.
= Spread-114.575 kr.
÷ Investeret÷ 6.535.820 kr.
= Alpha-1.8%
Mægler
kr/m² (udbud)76.412 kr.
Mæglerdanbolig København SV
Typedanbolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2024-05-17normal
4.500.000 kr.52.941 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 2.200.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
4.500.000 kr.2024-05-17 · 2 år siden
Udbudspris implicerer20.1% pa
FMV implicerer19.5% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.7pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
En af Teglholmens bedst beliggende 3-værelses lejligheder med frontplacering til vandet og en udsigt i særklasse
LEJLIGHED: En af Teglholmens bedst beliggende 3-værelses lejligheder med frontplacering til vandet og en udsigt i særklasse! Her får du en sjælden mulighed for at bo på første række til havnen med et fuldstændig ugeneret kig over vandet. Beliggenheden på Teglholmen er blandt områdets mest attraktive, hvor det maritime miljø bliver en naturlig del af hverdagen, og hvor udsigten skifter karakter med årstiderne, lyset og livet på vandet. Lejligheden byder velkommen via en entré med adgang til bolig