iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Platanvej 8, 4. th

1810 Frederiksberg C · lokalbolig · LokalBolig Frederiksberg og VesterbroApS

Åbn pitch-view
Udbudspris
5.150.000 kr.
88.793 kr/m²
Vores estimat
5.150.000 kr.
88.793 kr/m²
Udbudt under estimat
+0.0 %
+0 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -0.6 %
Comp-engineP10 60.239 · median 77.176 · P90 84.299 kr/m²8 comps · inden for 1 km · kræver manuel vurderingcomps spreder sig bredt i pris
Top-pick score
46/ 100
C — okay
AVM signal0/25
Kvalitet13/25
Data-freshness8/20
Bydel15/15
Market signals10/15
Positive signaler
  • ·Tier-A bydel (frederiksberg)
  • ·Best afkast 18% — realistisk
Red flags
  • ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
  • ·Betonbyggeri-æra (1972) — lavere standard

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
✓ 3 · ! 2 · ✗ 2
✗Beton 1972✗α -0.6%!Comps usikre (8)!Ingen AVM✓4. sal✓Sol 100✓58 m² sweet

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Platanvej 8, 4. th

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Frederiksberg
kvm
58 m²
Værelser
2
Byggeår
1972
Udbudspris
5.150.000 kr.
Dage på markedet
1d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 32.628 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.150.000 kr.
88.793 kr./m² · fallback
Investeret
5.182.750 kr.
89.358 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.230.300 kr.
90.178 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris88.7935.150.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM88.7935.150.000 kr.+0.0 %listpris-fallback (ingen AVM)
Comp-engine · P1060.2393.493.849 kr.-32.2 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median77.1764.476.222 kr.-13.1 %8 comps inden for 1 km, median 490 m væk · kræver manuel vurdering
Comp-engine · P9084.2994.889.353 kr.-5.1 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering24.1381.400.000 kr.-72.8 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.6%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.2%
= Total afkast1.6%
Gross rental/år113.532 kr.
Salgspris5.150.000 kr.
Profit (1 års hold)80.782 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
6.4%
α (alpha)-0.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.0%
= Total afkast6.4%
Gross rental/år157.380 kr.
Salgspris5.356.000 kr.
Profit (1 års hold)330.630 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
18.4%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.2%
= Total afkast18.4%
Gross rental/år219.174 kr.
Salgspris5.912.200 kr.
Profit (1 års hold)948.624 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Frederiksberg)1.250 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.250 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.250 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år365.000 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-54.750 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-27.978 kr.
= Net Airbnb/år251.802 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Frederiksberg)210 kr/m²/mdr
× kvm (58) × 12 mdr
= Langtidsleje/år146.160 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)190.008 kr.
− Ejerudgifter/år-32.628 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)113.532 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)157.380 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)219.174 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris5.150.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.150.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)5.150.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+30.900 kr.
= Tx-omkostning32.750 kr.
+ Tilbudspris5.150.000 kr.
= Total investeret5.182.750 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV5.150.000 kr.
− Investeret-5.182.750 kr.
= Spread-32.750 kr.
÷ Investeret÷ 5.182.750 kr.
= Alpha-0.6%

Mægler

kr/m² (udbud)88.793 kr.
MæglerLokalBolig Frederiksberg og VesterbroApS
Typelokalbolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2021-06-01family
1.500.000 kr.25.862 kr./m²
2015-02-20normal
1.995.000 kr.34.397 kr./m²
2015-01-12normal
1.500.000 kr.25.862 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.400.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
1.995.000 kr.2015-02-20 · 11 år siden
Udbudspris implicerer9.0% pa
FMV implicerer9.0% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Attraktiv 2-værelses lejlighed på Platanvej med nordøstvendt altan, stort kælderrum, billigt vaskeri, gæsteværelser og t

Attraktiv altanlejlighed på FrederiksbergDu får en attraktiv 2 værelses lejlighed højt hævet over gadeplan i en ejendom fra 1972. Hjemmet har en gennemtænkt planløsning, lyse overflader og en rolig atmosfære, hvor udsigten til de omkringliggende byhuse giver en skøn fornemmelse af byliv lige uden for vinduerne. Lejligheden rummer entré, køkken med god bordplads og mulighed for en lille spiseplads ved vinduet, badeværelse med badekar, rummelig stue med flotte gulve og store vinduespartier samt so