Udbudspris
6.795.000 kr.
71.526 kr/m²
Vores estimat
7.150.691 kr.
75.270 kr/m²
Udbudt under estimat
+5.2 %
+355.691 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 4.6 %
Comp-engineP10 65.898 · median 74.497 · P90 87.773 kr/m²8 comps · inden for 1 km · kræver manuel vurdering
Top-pick score
70/ 100
B — solid
AVM signal9/25
Kvalitet25/25
Data-freshness16/20
Bydel5/15
Market signals15/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Moderne (byggeår 2018)
- ·Fresh handelsdata (2023)
- ·111 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 24% — realistisk
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
Stærk case✓ 5 · ! 1 · ✗ 0
!Comps usikre (8)✓4. sal✓α +4.6%✓Sol 100✓Nybyg 2018✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 75.270 kr/m² × 95 m² = 7.150.691 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
95 m²
Værelser
3
Byggeår
2018
Udbudspris
6.795.000 kr.
Dage på markedet
111d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 57.204 kr./år
Alpha
4.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
7.150.691 kr.
75.270 kr./m² · XGBoost
Investeret
6.837.620 kr.
71.975 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
7.241.985 kr.
76.231 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 71.526 | 6.795.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 75.270 | 7.150.691 kr. | +5.2 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 65.898 | 6.260.280 kr. | -7.9 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 74.497 | 7.077.239 kr. | +4.2 % | 8 comps inden for 1 km, median 505 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 87.773 | 8.338.463 kr. | +22.7 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 21.579 | 2.050.000 kr. | -69.8 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
6.6%
α (alpha)4.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.0%
= Total afkast6.6%
Gross rental/år136.596 kr.
Salgspris7.150.691 kr.
Profit (1 års hold)449.667 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
11.4%
α (alpha)4.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.8%
= Total afkast11.4%
Gross rental/år194.736 kr.
Salgspris7.436.719 kr.
Profit (1 års hold)793.835 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
24.0%
α (alpha)4.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.7%
= Total afkast24.0%
Gross rental/år319.307 kr.
Salgspris8.208.993 kr.
Profit (1 års hold)1.690.681 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (luksus)× 1.15
= Justeret ADR1.851 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.851 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år527.122 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-79.068 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-41.835 kr.
= Net Airbnb/år376.511 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (95) × 12 mdr
= Langtidsleje/år193.800 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)251.940 kr.
− Ejerudgifter/år-57.204 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)136.596 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)194.736 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)319.307 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris6.795.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.795.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)6.795.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+40.770 kr.
= Tx-omkostning42.620 kr.
+ Tilbudspris6.795.000 kr.
= Total investeret6.837.620 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV7.150.691 kr.
− Investeret-6.837.620 kr.
= Spread313.071 kr.
÷ Investeret÷ 6.837.620 kr.
= Alpha4.6%
Mægler
kr/m² (udbud)71.526 kr.
Mæglerhome Amager
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
Lidt optimistiskRegistrerede handler (Boligsiden)
2023-10-06normal
4.900.000 kr.51.579 kr./m²
2020-01-28normal
4.195.000 kr.44.158 kr./m²
2018-07-27normal
3.950.000 kr.41.579 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 2.050.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
4.900.000 kr.2023-10-06 · 3 år siden
Udbudspris implicerer11.5% pa
FMV implicerer13.4% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+1.9pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Moderne 3v'er på hele 95 m2 med skydedør ud til stor sydvendt altan!
LejlighedenFlot, indflytningsklar lejlighed med en attraktiv beliggenhed på Amagerbro – lige på grænsen til Christianshavn. Her får I en bolig med en gennemtænkt indretning og en solrig, sydvendt altan, der forlænger kvadratmeterne i sommerhalvåret. Lejligheden henvender sig til både parret eller solisten, der ønsker god plads, men også til to roomies. Gennemgående fremstår lejligheden lys og moderne med kvaliteter, der kendetegner nybyg. Planløsningen samler sig om et stort køkken-alrum og stue