Udbudspris
7.195.000 kr.
75.737 kr/m²
Vores estimat
6.792.087 kr.
71.496 kr/m²
Udbudt over estimat
-5.6 %
-402.913 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -6.2 %
Comp-engineP10 65.898 · median 74.497 · P90 87.773 kr/m²8 comps · inden for 1 km · kræver manuel vurdering
Top-pick score
55/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet25/25
Data-freshness12/20
Bydel5/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Moderne (byggeår 2018)
- ·Fresh handelsdata (2023)
- ·51 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·α -6.2% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Seller CAGR 13.7% pa — aggressiv
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 4 · ! 1 · ✗ 1
✗α -6.2%!Comps usikre (8)✓4. sal✓Sol 100✓Nybyg 2018✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 71.496 kr/m² × 95 m² = 6.792.087 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
95 m²
Værelser
3
Byggeår
2018
Udbudspris
7.195.000 kr.
Dage på markedet
51d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 57.204 kr./år
Alpha
-6.2%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.792.087 kr.
71.496 kr./m² · XGBoost
Investeret
7.240.020 kr.
76.211 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.885.520 kr.
72.479 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 75.737 | 7.195.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 71.496 | 6.792.087 kr. | -5.6 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 65.898 | 6.260.280 kr. | -13.0 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 74.497 | 7.077.239 kr. | -1.6 % | 8 comps inden for 1 km, median 505 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 87.773 | 8.338.463 kr. | +15.9 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 21.579 | 2.050.000 kr. | -71.5 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-4.3%
α (alpha)-6.2%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.9%
= Total afkast-4.3%
Gross rental/år136.596 kr.
Salgspris6.792.087 kr.
Profit (1 års hold)-311.337 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
0.5%
α (alpha)-6.2%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.7%
= Total afkast0.5%
Gross rental/år194.736 kr.
Salgspris7.063.770 kr.
Profit (1 års hold)18.486 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
13.0%
α (alpha)-6.2%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.4%
= Total afkast13.0%
Gross rental/år319.307 kr.
Salgspris7.797.316 kr.
Profit (1 års hold)876.603 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (luksus)× 1.15
= Justeret ADR1.851 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.851 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år527.122 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-79.068 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-41.835 kr.
= Net Airbnb/år376.511 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (95) × 12 mdr
= Langtidsleje/år193.800 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)251.940 kr.
− Ejerudgifter/år-57.204 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)136.596 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)194.736 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)319.307 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris7.195.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)7.195.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)7.195.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+43.170 kr.
= Tx-omkostning45.020 kr.
+ Tilbudspris7.195.000 kr.
= Total investeret7.240.020 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV6.792.087 kr.
− Investeret-7.240.020 kr.
= Spread-447.933 kr.
÷ Investeret÷ 7.240.020 kr.
= Alpha-6.2%
Mægler
kr/m² (udbud)75.737 kr.
Mæglerhome Amager
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2023-10-06normal
4.900.000 kr.51.579 kr./m²
2020-01-28normal
4.195.000 kr.44.158 kr./m²
2018-07-27normal
3.950.000 kr.41.579 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 2.050.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
4.900.000 kr.2023-10-06 · 3 år siden
Udbudspris implicerer13.7% pa
FMV implicerer11.5% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-2.2pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Moderne 3v'er på hele 95 m2 med skydedør ud til stor sydvendt altan!
LejlighedenFlot, indflytningsklar lejlighed med en attraktiv beliggenhed på Amagerbro – lige på grænsen til Christianshavn. Her får I en bolig med en gennemtænkt indretning og en solrig, sydvendt altan, der forlænger kvadratmeterne i sommerhalvåret. Lejligheden henvender sig til både parret eller solisten, der ønsker god plads, men også til to roomies. Gennemgående fremstår lejligheden lys og moderne med kvaliteter, der kendetegner nybyg. Planløsningen samler sig om et stort køkken-alrum og stue