← Tilbage til on-market
Ane Katrines Vej 18, 4. 1
2000 Frederiksberg · nybolig · Nybolig Frederiksberg - Falkoner Allé
Udbudspris
3.875.000 kr.
86.111 kr/m²
Vores estimat
3.549.530 kr.
78.878 kr/m²
Udbudt over estimat
-8.4 %
-325.470 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -9.0 %
Comp-engineP10 50.758 · median 76.846 · P90 87.955 kr/m²8 comps · samme postnummer · kræver manuel vurderingcomps spreder sig bredt i pris · comps spreder sig meget bredt
Top-pick score
59/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness8/20
Bydel15/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1932)
- ·Tier-A bydel (frederiksberg)
- ·89 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·α -9.0% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 4 · ! 1 · ✗ 1
✗α -9.0%!Comps usikre (8)✓4. sal✓KBH-klassiker 1932✓Sol 100✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 78.878 kr/m² × 45 m² = 3.549.530 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Frederiksberg
kvm
45 m²
Værelser
2
Byggeår
1932
Udbudspris
3.875.000 kr.
Dage på markedet
89d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 24.228 kr./år
Alpha
-9.0%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
3.549.530 kr.
78.878 kr./m² · XGBoost
Investeret
3.900.100 kr.
86.669 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
3.615.161 kr.
80.337 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 86.111 | 3.875.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 78.878 | 3.549.530 kr. | -8.4 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 50.758 | 2.284.117 kr. | -41.1 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 76.846 | 3.458.090 kr. | -10.8 % | 8 comps samme postnummer, median 789 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 87.955 | 3.957.960 kr. | +2.1 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 19.333 | 870.000 kr. | -77.5 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-6.7%
α (alpha)-9.0%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.3%
= Total afkast-6.7%
Gross rental/år89.172 kr.
Salgspris3.549.530 kr.
Profit (1 års hold)-261.398 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-1.8%
α (alpha)-9.0%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.2%
= Total afkast-1.8%
Gross rental/år123.192 kr.
Salgspris3.691.511 kr.
Profit (1 års hold)-85.397 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
11.6%
α (alpha)-9.0%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.8%
= Total afkast11.6%
Gross rental/år227.574 kr.
Salgspris4.074.860 kr.
Profit (1 års hold)402.335 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Frederiksberg)1.250 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.250 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.250 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år365.000 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-54.750 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-27.978 kr.
= Net Airbnb/år251.802 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Frederiksberg)210 kr/m²/mdr
× kvm (45) × 12 mdr
= Langtidsleje/år113.400 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)147.420 kr.
− Ejerudgifter/år-24.228 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)89.172 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)123.192 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)227.574 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris3.875.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)3.875.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)3.875.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+23.250 kr.
= Tx-omkostning25.100 kr.
+ Tilbudspris3.875.000 kr.
= Total investeret3.900.100 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV3.549.530 kr.
− Investeret-3.900.100 kr.
= Spread-350.570 kr.
÷ Investeret÷ 3.900.100 kr.
= Alpha-9.0%
Mægler
kr/m² (udbud)86.111 kr.
MæglerNybolig Frederiksberg - Falkoner Allé
Typenybolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2009-05-24normal
1.000.000 kr.22.222 kr./m²
2003-10-20family
527.000 kr.11.711 kr./m²
1997-09-14normal
412.452 kr.9.166 kr./m²
1994-02-01normal
220.000 kr.4.889 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 870.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
1.000.000 kr.2009-05-24 · 17 år siden
Udbudspris implicerer8.3% pa
FMV implicerer7.7% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.6pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Øverst i ejendommen – fantastisk lys og fransk altan
Velkommen til Ane Katrines Vej 18 – en skøn og veldisponeret ejerlejlighed på Frederiksberg, attraktivt placeret øverst i ejendommen uden overbo. Her får I et fantastisk lysindfald, fransk altan og en eftertragtet beliggenhed tæt på både byliv, metro og grønne områder.Lejligheden byder på en rigtig god planløsning med separat soveværelse, rummelig stue, funktionelt køkken og et veludnyttet badeværelse med badekar. De brede vinduespartier og placeringen øverst i ejendommen giver boligen et skønt