iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Ane Katrines Vej 18, 4. 1

2000 Frederiksberg · nybolig · Nybolig Frederiksberg - Falkoner Allé

Åbn pitch-view
Udbudspris
3.875.000 kr.
86.111 kr/m²
Vores estimat
3.642.103 kr.
80.936 kr/m²
Udbudt over estimat
-6.0 %
-232.897 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -6.6 %
Comp-engineP10 50.758 · median 76.846 · P90 87.955 kr/m²8 comps · samme postnummer · kræver manuel vurderingcomps spreder sig bredt i pris · comps spreder sig meget bredt
Top-pick score
54/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness8/20
Bydel15/15
Market signals3/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1932)
  • ·Tier-A bydel (frederiksberg)
Red flags
  • ·α -6.6% — over markedet
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)

Diagnose

OK case (et par advarsler)
✓ 4 · ! 1 · ✗ 1
✗α -6.6%!Comps usikre (8)✓4. sal✓KBH-klassiker 1932✓Sol 100✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 80.936 kr/m² × 45 m² = 3.642.103 kr.
Ane Katrines Vej 18, 4. 1

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Frederiksberg
kvm
45 m²
Værelser
2
Byggeår
1932
Udbudspris
3.875.000 kr.
Dage på markedet
29d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 24.228 kr./år
Alpha
-6.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
3.642.103 kr.
80.936 kr./m² · XGBoost
Investeret
3.900.100 kr.
86.669 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
3.707.182 kr.
82.382 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris86.1113.875.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM80.9363.642.103 kr.-6.0 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1050.7582.284.117 kr.-41.1 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median76.8463.458.090 kr.-10.8 %8 comps samme postnummer, median 789 m væk · kræver manuel vurdering
Comp-engine · P9087.9553.957.960 kr.+2.1 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering19.333870.000 kr.-77.5 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-4.3%
α (alpha)-6.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.3%
= Total afkast-4.3%
Gross rental/år89.172 kr.
Salgspris3.642.103 kr.
Profit (1 års hold)-168.825 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
0.5%
α (alpha)-6.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.2%
= Total afkast0.5%
Gross rental/år123.192 kr.
Salgspris3.787.787 kr.
Profit (1 års hold)10.879 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
14.0%
α (alpha)-6.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.8%
= Total afkast14.0%
Gross rental/år227.574 kr.
Salgspris4.181.134 kr.
Profit (1 års hold)508.609 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Frederiksberg)1.250 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.250 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.250 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år365.000 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-54.750 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-27.978 kr.
= Net Airbnb/år251.802 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Frederiksberg)210 kr/m²/mdr
× kvm (45) × 12 mdr
= Langtidsleje/år113.400 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)147.420 kr.
− Ejerudgifter/år-24.228 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)89.172 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)123.192 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)227.574 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris3.875.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)3.875.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)3.875.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+23.250 kr.
= Tx-omkostning25.100 kr.
+ Tilbudspris3.875.000 kr.
= Total investeret3.900.100 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV3.642.103 kr.
− Investeret-3.900.100 kr.
= Spread-257.997 kr.
÷ Investeret÷ 3.900.100 kr.
= Alpha-6.6%

Mægler

kr/m² (udbud)86.111 kr.
MæglerNybolig Frederiksberg - Falkoner Allé
Typenybolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2009-05-24normal
1.000.000 kr.22.222 kr./m²
2003-10-20family
527.000 kr.11.711 kr./m²
1997-09-14normal
412.452 kr.9.166 kr./m²
1994-02-01normal
220.000 kr.4.889 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 870.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
1.000.000 kr.2009-05-24 · 17 år siden
Udbudspris implicerer8.3% pa
FMV implicerer7.9% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.4pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Øverst i ejendommen – fantastisk lys og fransk altan

Velkommen til Ane Katrines Vej 18 – en skøn og veldisponeret ejerlejlighed på Frederiksberg, attraktivt placeret øverst i ejendommen uden overbo. Her får I et fantastisk lysindfald, fransk altan og en eftertragtet beliggenhed tæt på både byliv, metro og grønne områder.Lejligheden byder på en rigtig god planløsning med separat soveværelse, rummelig stue, funktionelt køkken og et veludnyttet badeværelse med badekar. De brede vinduespartier og placeringen øverst i ejendommen giver boligen et skønt