← Tilbage til on-market
Amagerbrogade 217A, 2. tv
2300 København S · nybolig · Nybolig Amager - Holmbladsgade
Top-pick score
54/ 100
C — okay
AVM signal10/25
Kvalitet19/25
Data-freshness12/20
Bydel5/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Moderne (byggeår 2012)
- ·Fresh handelsdata (2026)
- ·36 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·α -5.1% — over markedet
- ·Beliggende på støjgade/turist-strøg
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 4 · ! 1 · ✗ 2
✗Støjgade✗α -5.1%!108 m² stor✓Sol 82✓Nybyg 2012✓2. sal✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 60.074 kr/m² × 108 m² = 6.488.015 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
108 m²
Værelser
3
Byggeår
2012
Udbudspris
6.795.000 kr.
Dage på markedet
36d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 60.888 kr./år
Alpha
-5.1%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.488.015 kr.
60.074 kr./m² · XGBoost
Investeret
6.837.620 kr.
63.311 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.605.961 kr.
61.166 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
6.795.000 kr.
62.917 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
6.488.015 kr.
60.074 kr./m²
-4.5% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
2.450.000 kr.
22.685 kr./m²
-63.9% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-2.8%
α (alpha)-5.1%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.3%
= Total afkast-2.8%
Gross rental/år159.432 kr.
Salgspris6.488.015 kr.
Profit (1 års hold)-190.173 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
5.2%
α (alpha)-5.1%
β (7% beta)7.0%
cf-yield3.3%
= Total afkast5.2%
Gross rental/år225.528 kr.
Salgspris6.942.176 kr.
Profit (1 års hold)330.084 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
13.5%
α (alpha)-5.1%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.8%
= Total afkast13.5%
Gross rental/år263.026 kr.
Salgspris7.448.241 kr.
Profit (1 års hold)873.647 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.610 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.610 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år458.367 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-68.755 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-35.990 kr.
= Net Airbnb/år323.914 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (108) × 12 mdr
= Langtidsleje/år220.320 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)286.416 kr.
− Ejerudgifter/år-60.888 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)159.432 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)225.528 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)263.026 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris6.795.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.795.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)6.795.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+40.770 kr.
= Tx-omkostning42.620 kr.
+ Tilbudspris6.795.000 kr.
= Total investeret6.837.620 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV6.488.015 kr.
− Investeret-6.837.620 kr.
= Spread-349.605 kr.
÷ Investeret÷ 6.837.620 kr.
= Alpha-5.1%
Mægler
kr/m² (udbud)62.917 kr.
MæglerNybolig Amager - Holmbladsgade
Typenybolig
Tidligere handler & prisudvikling
Registrerede handler (Boligsiden)
2026-06-04normal
30.000.000 kr.277.778 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 2.450.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Mangler nylig handelsdata til CAGR-beregning.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Moderne 3-værelses med stor altan og egen p-plads
Lys og moderne 3-værelses med mulighed for ekstra værelse, stor altan og egen parkeringspladsVelkommen til Amagerbrogade 217A, 2. tv. – en indflytningsklar lejlighed fra 2012, hvor moderne komfort, gode rumløsninger og en attraktiv beliggenhed går hånd i hånd.Lejligheden byder på 108 veludnyttede m² og fremstår i særdeles flot stand. Boligen er nymalet og indflytningsklar med to gode og rummelige soveværelser, et stort badeværelse med separat bruseniche samt et skønt køkken-alrum i åben forbinde