← Tilbage til on-market
Amagerbrogade 217A, 2. tv
2300 København S · nybolig · Nybolig Amager - Holmbladsgade
Udbudspris
6.495.000 kr.
60.139 kr/m²
Vores estimat
7.018.614 kr.
64.987 kr/m²
Udbudt under estimat
+8.1 %
+523.614 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 7.4 %
Comp-engineP10 51.698 · median 62.353 · P90 80.860 kr/m²8 comps · samme postnummer · kræver manuel vurderingcomps spreder sig bredt i pris · comps spreder sig meget bredt · gennemsnit og median er langt fra hinanden · comps ligger langt væk
Top-pick score
76/ 100
A — institutional grade
AVM signal25/25
Kvalitet19/25
Data-freshness12/20
Bydel5/15
Market signals15/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·α 7.4% i sweet spot (5-20%)
- ·Moderne (byggeår 2012)
- ·Fresh handelsdata (2026)
- ·96 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 26% — realistisk
Red flags
- ·Beliggende på støjgade/turist-strøg
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 5 · ! 2 · ✗ 1
✗Støjgade!Comps usikre (8)!108 m² stor✓α +7.4%✓Sol 82✓Nybyg 2012✓2. sal✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 64.987 kr/m² × 108 m² = 7.018.614 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
108 m²
Værelser
3
Byggeår
2012
Udbudspris
6.495.000 kr.
Dage på markedet
96d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 60.888 kr./år
Alpha
7.4%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
7.018.614 kr.
64.987 kr./m² · XGBoost
Investeret
6.535.820 kr.
60.517 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
7.133.396 kr.
66.050 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 60.139 | 6.495.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 64.987 | 7.018.614 kr. | +8.1 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 51.698 | 5.583.430 kr. | -14.0 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 62.353 | 6.734.096 kr. | +3.7 % | 8 comps samme postnummer, median 2820 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 80.860 | 8.732.862 kr. | +34.5 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 22.685 | 2.450.000 kr. | -62.3 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
9.8%
α (alpha)7.4%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.4%
= Total afkast9.8%
Gross rental/år159.432 kr.
Salgspris7.018.614 kr.
Profit (1 års hold)642.226 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
14.8%
α (alpha)7.4%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.5%
= Total afkast14.8%
Gross rental/år225.528 kr.
Salgspris7.299.359 kr.
Profit (1 års hold)989.067 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
26.2%
α (alpha)7.4%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.0%
= Total afkast26.2%
Gross rental/år263.026 kr.
Salgspris8.057.369 kr.
Profit (1 års hold)1.784.575 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.610 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.610 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år458.367 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-68.755 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-35.990 kr.
= Net Airbnb/år323.914 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (108) × 12 mdr
= Langtidsleje/år220.320 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)286.416 kr.
− Ejerudgifter/år-60.888 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)159.432 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)225.528 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)263.026 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris6.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.495.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)6.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+38.970 kr.
= Tx-omkostning40.820 kr.
+ Tilbudspris6.495.000 kr.
= Total investeret6.535.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV7.018.614 kr.
− Investeret-6.535.820 kr.
= Spread482.794 kr.
÷ Investeret÷ 6.535.820 kr.
= Alpha7.4%
Mægler
kr/m² (udbud)60.139 kr.
MæglerNybolig Amager - Holmbladsgade
Typenybolig
Tidligere handler & prisudvikling
Registrerede handler (Boligsiden)
2026-06-04normal
30.000.000 kr.277.778 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 2.450.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Mangler nylig handelsdata til CAGR-beregning.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Moderne 3-værelses med stor altan og egen p-plads
Lys og moderne 3-værelses med mulighed for ekstra værelse, stor altan og egen parkeringspladsVelkommen til Amagerbrogade 217A, 2. tv. – en indflytningsklar lejlighed fra 2012, hvor moderne komfort, gode rumløsninger og en attraktiv beliggenhed går hånd i hånd.Lejligheden byder på 108 veludnyttede m² og fremstår i særdeles flot stand. Boligen er nymalet og indflytningsklar med to gode og rummelige soveværelser, et stort badeværelse med separat bruseniche samt et skønt køkken-alrum i åben forbinde