← Tilbage til on-market
Falkoner Alle 59, 3. tv
2000 Frederiksberg · lokalbolig · LokalBolig Frederiksberg og VesterbroApS
Udbudspris
6.395.000 kr.
94.044 kr/m²
Vores estimat
5.854.230 kr.
86.092 kr/m²
Udbudt over estimat
-8.5 %
-540.770 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -9.0 %
Comp-engineP10 73.014 · median 91.888 · P90 98.250 kr/m²8 comps · inden for 500 m
Top-pick score
58/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet14/25
Data-freshness16/20
Bydel15/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Ældre charme (byggeår 1898)
- ·Fresh handelsdata (2022)
- ·Tier-A bydel (frederiksberg)
- ·59 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·α -9.0% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Beliggende på støjgade/turist-strøg
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 5 · ! 0 · ✗ 3
✗Støjgade✗Comps -2%✗α -9.0%✓Sol 95✓Klassisk 1898✓3. sal✓68 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 86.092 kr/m² × 68 m² = 5.854.230 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Frederiksberg
kvm
68 m²
Værelser
3
Byggeår
1898
Udbudspris
6.395.000 kr.
Dage på markedet
59d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 45.804 kr./år
Alpha
-9.0%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.854.230 kr.
86.092 kr./m² · XGBoost
Investeret
6.435.220 kr.
94.636 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.942.282 kr.
87.387 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 94.044 | 6.395.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 86.092 | 5.854.230 kr. | -8.5 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 73.014 | 4.964.983 kr. | -22.4 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 91.888 | 6.248.397 kr. | -2.3 % | 8 comps inden for 500 m, median 178 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 98.250 | 6.680.990 kr. | +4.5 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 23.529 | 1.600.000 kr. | -75.0 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-7.1%
α (alpha)-9.0%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.0%
= Total afkast-7.1%
Gross rental/år125.556 kr.
Salgspris5.854.230 kr.
Profit (1 års hold)-455.434 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-2.3%
α (alpha)-9.0%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.7%
= Total afkast-2.3%
Gross rental/år176.964 kr.
Salgspris6.088.399 kr.
Profit (1 års hold)-169.857 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
10.7%
α (alpha)-9.0%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.9%
= Total afkast10.7%
Gross rental/år317.688 kr.
Salgspris6.720.656 kr.
Profit (1 års hold)603.124 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Frederiksberg)1.250 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.750 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.750 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år511.000 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-76.650 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-40.388 kr.
= Net Airbnb/år363.492 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Frederiksberg)210 kr/m²/mdr
× kvm (68) × 12 mdr
= Langtidsleje/år171.360 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)222.768 kr.
− Ejerudgifter/år-45.804 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)125.556 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)176.964 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)317.688 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris6.395.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.395.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)6.395.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+38.370 kr.
= Tx-omkostning40.220 kr.
+ Tilbudspris6.395.000 kr.
= Total investeret6.435.220 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV5.854.230 kr.
− Investeret-6.435.220 kr.
= Spread-580.990 kr.
÷ Investeret÷ 6.435.220 kr.
= Alpha-9.0%
Mægler
kr/m² (udbud)94.044 kr.
MæglerLokalBolig Frederiksberg og VesterbroApS
Typelokalbolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2022-03-20normal
4.295.000 kr.63.162 kr./m²
2017-07-11normal
3.250.000 kr.47.794 kr./m²
2015-01-12family
1.350.000 kr.19.853 kr./m²
2010-08-03normal
1.750.000 kr.25.735 kr./m²
2006-12-11family
1.340.000 kr.19.706 kr./m²
2004-01-10normal
1.190.000 kr.17.500 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.600.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
4.295.000 kr.2022-03-20 · 4 år siden
Udbudspris implicerer10.5% pa
FMV implicerer8.1% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-2.4pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
3-værelses ejerlejlighed med altan og karnap på Frederiksberg
Stemningsfuld 3-værelses på FrederiksbergPå 3. sal i en smuk klassisk ejendom fra 1898 finder du denne indbydende og velholdte 3-værelses lejlighed, hvor klassiske detaljer, et dejligt lysindfald og en velfungerende indretning går fint hånd i hånd.Boligens naturlige samlingspunkt er det lyse køkken-alrum med højt til loftet, flotte trægulve og god plads til både madlavning og samvær. Køkkenet fremstår stilrent med lyse fronter og mørke bordflader, og herfra er der direkte udgang til den vestvend