iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Jakob Dannefærds Vej 13, 2. th

1973 Frederiksberg C · nybolig · Nybolig Frederiksberg - Gammel Kongevej

Åbn pitch-view
Udbudspris
8.495.000 kr.
97.644 kr/m²
Vores estimat
8.495.000 kr.
97.644 kr/m²
Udbudt under estimat
+0.0 %
+0 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -0.6 %
Top-pick score
50/ 100
C — okay
AVM signal0/25
Kvalitet20/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals3/15
Positive signaler
  • ·Ældre charme (byggeår 1890)
  • ·Fresh handelsdata (2024)
  • ·Tier-A bydel (frederiksberg)
Red flags
  • ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
  • ·Seller CAGR 21.5% pa — aggressiv

Diagnose

OK case (et par advarsler)
✓ 4 · ! 1 · ✗ 1
✗α -0.6%!Ingen AVM✓Sol 92✓Klassisk 1890✓2. sal✓87 m² sweet

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Jakob Dannefærds Vej 13, 2. th

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Frederiksberg
kvm
87 m²
Værelser
3
Byggeår
1890
Udbudspris
8.495.000 kr.
Dage på markedet
13d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 52.344 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
8.495.000 kr.
97.644 kr./m² · fallback
Investeret
8.547.820 kr.
98.251 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
8.608.396 kr.
98.947 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris97.6448.495.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM97.6448.495.000 kr.+0.0 %listpris-fallback (ingen AVM)
Comp-engine · P10–––lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median–––ikke hentet for denne adresse
Comp-engine · P90–––høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering22.9892.000.000 kr.-76.5 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.3%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.0%
= Total afkast1.3%
Gross rental/år166.896 kr.
Salgspris8.495.000 kr.
Profit (1 års hold)114.076 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
6.1%
α (alpha)-0.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.7%
= Total afkast6.1%
Gross rental/år232.668 kr.
Salgspris8.834.800 kr.
Profit (1 års hold)519.648 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
17.8%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.6%
= Total afkast17.8%
Gross rental/år311.148 kr.
Salgspris9.752.260 kr.
Profit (1 års hold)1.515.588 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Frederiksberg)1.250 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.750 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.750 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år511.000 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-76.650 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-40.388 kr.
= Net Airbnb/år363.492 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Frederiksberg)210 kr/m²/mdr
× kvm (87) × 12 mdr
= Langtidsleje/år219.240 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)285.012 kr.
− Ejerudgifter/år-52.344 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)166.896 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)232.668 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)311.148 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris8.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)8.495.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)8.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+50.970 kr.
= Tx-omkostning52.820 kr.
+ Tilbudspris8.495.000 kr.
= Total investeret8.547.820 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV8.495.000 kr.
− Investeret-8.547.820 kr.
= Spread-52.820 kr.
÷ Investeret÷ 8.547.820 kr.
= Alpha-0.6%

Mægler

kr/m² (udbud)97.644 kr.
MæglerNybolig Frederiksberg - Gammel Kongevej
Typenybolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2024-03-20normal
5.750.000 kr.66.092 kr./m²
2020-09-22normal
4.895.000 kr.56.264 kr./m²
2016-09-05normal
3.695.000 kr.42.471 kr./m²
2005-10-13normal
2.980.000 kr.34.253 kr./m²
2003-09-07family
1.490.000 kr.17.126 kr./m²
2001-07-11normal
1.430.000 kr.16.437 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 2.000.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
5.750.000 kr.2024-03-20 · 2 år siden
Udbudspris implicerer21.5% pa
FMV implicerer21.5% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

87 M² LEJLIGHED MED ALT DET RIGTIGE!

Der er noget særligt over lejligheder, hvor man straks kan se mulighederne. Hvor de klassiske detaljer allerede fortæller en historie, men planløsningen samtidig giver plads til at skrive sin egen.På Jakob Dannefærds Vej 13, 2. th. får du 87 m² med netop den kombination. Her er højt til loftet, stuk, rosetter, høje paneler og flotte plankegulve, den slags detaljer, der giver hjemmet karakter og gør, at man ikke er i tvivl om, at man befinder sig i en klassisk Frederiksberglejlighed.I dag består