Udbudspris
4.595.000 kr.
59.675 kr/m²
Vores estimat
4.816.287 kr.
62.549 kr/m²
Udbudt under estimat
+4.8 %
+221.287 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 4.1 %
Comp-engineP10 55.773 · median 62.961 · P90 66.502 kr/m²8 comps · same_building
Top-pick score
69/ 100
B — solid
AVM signal9/25
Kvalitet25/25
Data-freshness20/20
Bydel5/15
Market signals10/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Moderne (byggeår 2007)
- ·Fresh handelsdata (2021)
- ·Seller CAGR 7.2% pa — realistisk
- ·Best afkast 25% — realistisk
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
Stærk case✓ 7 · ! 0 · ✗ 0
✓Comps +6%✓α +4.1%✓Sol 95✓3. sal✓77 m² sweet✓Bygget 2007✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 62.549 kr/m² × 77 m² = 4.816.287 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
77 m²
Værelser
3
Byggeår
2007
Udbudspris
4.595.000 kr.
Dage på markedet
19d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 43.140 kr./år
Alpha
4.1%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.816.287 kr.
62.549 kr./m² · XGBoost
Investeret
4.624.420 kr.
60.057 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.898.983 kr.
63.623 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 59.675 | 4.595.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 62.549 | 4.816.287 kr. | +4.8 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 55.773 | 4.294.528 kr. | -6.5 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 62.961 | 4.847.986 kr. | +5.5 % | 8 comps same_building, median 36 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 66.502 | 5.120.656 kr. | +11.4 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 20.779 | 1.600.000 kr. | -65.2 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
6.6%
α (alpha)4.1%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.5%
= Total afkast6.6%
Gross rental/år113.940 kr.
Salgspris4.816.287 kr.
Profit (1 års hold)305.807 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
11.6%
α (alpha)4.1%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.5%
= Total afkast11.6%
Gross rental/år161.064 kr.
Salgspris5.008.938 kr.
Profit (1 års hold)545.582 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
25.0%
α (alpha)4.1%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield6.1%
= Total afkast25.0%
Gross rental/år280.774 kr.
Salgspris5.529.097 kr.
Profit (1 års hold)1.185.451 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.610 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.610 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år458.367 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-68.755 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-35.990 kr.
= Net Airbnb/år323.914 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (77) × 12 mdr
= Langtidsleje/år157.080 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)204.204 kr.
− Ejerudgifter/år-43.140 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)113.940 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)161.064 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)280.774 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris4.595.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.595.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)4.595.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+27.570 kr.
= Tx-omkostning29.420 kr.
+ Tilbudspris4.595.000 kr.
= Total investeret4.624.420 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV4.816.287 kr.
− Investeret-4.624.420 kr.
= Spread191.867 kr.
÷ Investeret÷ 4.624.420 kr.
= Alpha4.1%
Mægler
kr/m² (udbud)59.675 kr.
MæglerNybolig Ørestad
Typenybolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2021-04-20normal
3.250.000 kr.42.208 kr./m²
2018-06-20normal
2.850.000 kr.37.013 kr./m²
2007-08-31normal
2.350.000 kr.30.519 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.600.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.250.000 kr.2021-04-20 · 5 år siden
Udbudspris implicerer7.2% pa
FMV implicerer8.2% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+1.0pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Lysfyldt lejlighed i Ørestad med to altaner og flot udsigt
Velkommen til denne lyse og indbydende ejerlejlighed på 77 m², hvor store vinduespartier, en veldisponeret planløsning og to altaner skaber attraktive rammer om hverdagen. Boligen er opført i 2007 og forener moderne arkitektur med en skøn beliggenhed tæt på både byliv og natur. Her får I et stilrent og indflytningsklart hjem med en behagelig atmosfære og en planløsning, der giver plads til både fællesskab og privatliv. Boligens naturlige samlingspunkt er det åbne opholdsmiljø, hvor køkken og stu