Udbudspris
6.495.000 kr.
84.351 kr/m²
Vores estimat
6.993.133 kr.
90.820 kr/m²
Udbudt under estimat
+7.7 %
+498.133 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 7.0 %
Comp-engineP10 66.111 · median 80.187 · P90 88.919 kr/m²8 comps · inden for 1 km · kræver manuel vurdering
Top-pick score
70/ 100
B — solid
AVM signal20/25
Kvalitet13/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals10/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·α 7.0% i sweet spot (5-20%)
- ·Fresh handelsdata (2026)
- ·Tier-A bydel (indre-by)
- ·Best afkast 27% — realistisk
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
Stærk case✓ 6 · ! 1 · ✗ 0
!Comps usikre (8)✓4. sal✓α +7.0%✓Sol 95✓Klassisk 1806✓77 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 90.820 kr/m² × 77 m² = 6.993.133 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Indre By
kvm
77 m²
Værelser
3
Byggeår
1806
Udbudspris
6.495.000 kr.
Dage på markedet
5d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 86.460 kr./år
Alpha
7.0%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.993.133 kr.
90.820 kr./m² · XGBoost
Investeret
6.535.820 kr.
84.881 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
7.065.709 kr.
91.762 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 84.351 | 6.495.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 90.820 | 6.993.133 kr. | +7.7 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 66.111 | 5.090.545 kr. | -21.6 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 80.187 | 6.174.435 kr. | -4.9 % | 8 comps inden for 1 km, median 437 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 88.919 | 6.846.795 kr. | +5.4 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 27.273 | 2.100.000 kr. | -67.7 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
8.8%
α (alpha)7.0%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.8%
= Total afkast8.8%
Gross rental/år116.820 kr.
Salgspris6.993.133 kr.
Profit (1 års hold)574.133 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
13.7%
α (alpha)7.0%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.7%
= Total afkast13.7%
Gross rental/år177.804 kr.
Salgspris7.272.858 kr.
Profit (1 års hold)914.842 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
26.8%
α (alpha)7.0%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.0%
= Total afkast26.8%
Gross rental/år328.836 kr.
Salgspris8.028.117 kr.
Profit (1 års hold)1.821.133 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Indre By)1.609 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (ældre)× 0.85
= Justeret ADR1.915 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.915 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (83%)× 0.83
= Brutto Airbnb/år580.061 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)105
− Platform 15% af brutto-87.009 kr.
− Rengøring (300 kr × 105)-31.612 kr.
− Admin 10% (af rest)-46.144 kr.
= Net Airbnb/år415.296 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Indre By)220 kr/m²/mdr
× kvm (77) × 12 mdr
= Langtidsleje/år203.280 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)264.264 kr.
− Ejerudgifter/år-86.460 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)116.820 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)177.804 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)328.836 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris6.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.495.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)6.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+38.970 kr.
= Tx-omkostning40.820 kr.
+ Tilbudspris6.495.000 kr.
= Total investeret6.535.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV6.993.133 kr.
− Investeret-6.535.820 kr.
= Spread457.313 kr.
÷ Investeret÷ 6.535.820 kr.
= Alpha7.0%
Mægler
kr/m² (udbud)84.351 kr.
MæglerNybolig City - Christianshavn
Typenybolig
Tidligere handler & prisudvikling
Registrerede handler (Boligsiden)
2026-08-24normal
6.472.500 kr.84.058 kr./m²
2018-07-23family
2.000.000 kr.25.974 kr./m²
2010-10-15normal
2.400.000 kr.31.169 kr./m²
2009-09-14normal
1.850.000 kr.24.026 kr./m²
2003-08-21normal
1.560.000 kr.20.260 kr./m²
2000-05-16normal
1.390.820 kr.18.063 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 2.100.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Mangler nylig handelsdata til CAGR-beregning.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Lys lejlighed med fransk altan og elevator
Lys 3-værelses lejlighed med fransk altan og elevator midt i København KPå attraktive Sølvgade, midt i hjertet af København K, udbydes denne lyse og veldisponerede 3-værelses lejlighed. Her får du en central beliggenhed med Kongens Have, Nyboder og Østre Anlæg som nærmeste naboer, samtidig med at Indre Bys mange caféer, restauranter, specialbutikker og kulturliv ligger inden for kort gåafstand.Lejligheden byder på en god og funktionel planløsning med to separate soveværelser, hvilket gør boli