← Tilbage til on-market
Frederikssundsvej 68G, 2. mf
2400 København NV · nybolig · Nybolig Nordvest - Emdrup
Udbudspris
3.595.000 kr.
79.889 kr/m²
Vores estimat
3.648.108 kr.
81.069 kr/m²
Udbudt under estimat
+1.5 %
+53.108 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 0.8 %
Comp-engineP10 45.368 · median 72.593 · P90 78.335 kr/m²8 comps · same_road_250m
Top-pick score
58/ 100
C — okay
AVM signal9/25
Kvalitet17/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals10/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1932)
- ·Fresh handelsdata (2022)
- ·Tier-B bydel (noerrebro)
- ·Best afkast 20% — realistisk
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Beliggende på støjgade/turist-strøg
- ·Seller CAGR 13.1% pa — aggressiv
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 4 · ! 1 · ✗ 2
✗Støjgade✗Comps -9%!α +0.8%✓KBH-klassiker 1932✓Sol 95✓2. sal✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 81.069 kr/m² × 45 m² = 3.648.108 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Nørrebro
kvm
45 m²
Værelser
2
Byggeår
1932
Udbudspris
3.595.000 kr.
Dage på markedet
1d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 36.540 kr./år
Alpha
0.8%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
3.648.108 kr.
81.069 kr./m² · XGBoost
Investeret
3.618.420 kr.
80.409 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
3.684.809 kr.
81.885 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 79.889 | 3.595.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 81.069 | 3.648.108 kr. | +1.5 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 45.368 | 2.041.553 kr. | -43.2 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 72.593 | 3.266.686 kr. | -9.1 % | 8 comps same_road_250m, median 17 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 78.335 | 3.525.076 kr. | -1.9 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 15.333 | 690.000 kr. | -80.8 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
2.5%
α (alpha)0.8%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.7%
= Total afkast2.5%
Gross rental/år60.660 kr.
Salgspris3.648.108 kr.
Profit (1 års hold)90.348 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
7.3%
α (alpha)0.8%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.5%
= Total afkast7.3%
Gross rental/år89.820 kr.
Salgspris3.794.032 kr.
Profit (1 års hold)265.432 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
20.5%
α (alpha)0.8%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.9%
= Total afkast20.5%
Gross rental/år176.298 kr.
Salgspris4.188.028 kr.
Profit (1 års hold)745.906 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Nørrebro)1.100 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.100 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.100 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år313.170 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-46.976 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-23.649 kr.
= Net Airbnb/år212.838 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Nørrebro)180 kr/m²/mdr
× kvm (45) × 12 mdr
= Langtidsleje/år97.200 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)126.360 kr.
− Ejerudgifter/år-36.540 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)60.660 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)89.820 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)176.298 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris3.595.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)3.595.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)3.595.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+21.570 kr.
= Tx-omkostning23.420 kr.
+ Tilbudspris3.595.000 kr.
= Total investeret3.618.420 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV3.648.108 kr.
− Investeret-3.618.420 kr.
= Spread29.688 kr.
÷ Investeret÷ 3.618.420 kr.
= Alpha0.8%
Mægler
kr/m² (udbud)79.889 kr.
MæglerNybolig Nordvest - Emdrup
Typenybolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2022-08-12normal
2.200.000 kr.48.889 kr./m²
2017-03-22normal
1.530.000 kr.34.000 kr./m²
2006-02-07normal
1.595.000 kr.35.444 kr./m²
2005-08-09normal
1.025.000 kr.22.778 kr./m²
2004-02-16normal
822.816 kr.18.285 kr./m²
1995-12-29normal
263.449 kr.5.854 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 690.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.200.000 kr.2022-08-12 · 4 år siden
Udbudspris implicerer13.1% pa
FMV implicerer13.5% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+0.4pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Lys 2-værelses i NV med egen altan
I det levende bykvarter Nordvest udbydes nu denne charmerende toværelses ejerlejlighed, hvor en veldisponeret planløsning, klassiske detaljer og en hyggelig altan danner rammen om et indbydende hjem.Boligen byder på to regulære værelser, hvor den lyse stue har en indretning, der giver god plads til både spiseafdeling og et komfortabelt sofahjørne. Den elegante karnap tilfører rummet masser af karakter og med vinduer mod tre verdenshjørner strømmer dagslyset ind og skaber en helt særlig atmosfære