iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Caprivej 4, 1. th

2300 København S · danbolig · danbolig Amager - Sundbyvester Plads

Åbn pitch-view
Udbudspris
3.795.000 kr.
72.981 kr/m²
Vores estimat
3.696.104 kr.
71.079 kr/m²
Udbudt over estimat
-2.6 %
-98.896 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -3.2 %
Comp-engineP10 58.207 · median 68.376 · P90 72.765 kr/m²8 comps · same_road_250m
Top-pick score
53/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel5/15
Market signals8/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1937)
  • ·Fresh handelsdata (2022)
  • ·48 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
  • ·Seller CAGR 15.3% pa — aggressiv

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
✓ 5 · ! 0 · ✗ 2
✗Comps -6%✗α -3.2%✓KBH-klassiker 1937✓Sol 100✓1. sal✓52 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 71.079 kr/m² × 52 m² = 3.696.104 kr.
Caprivej 4, 1. th

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
52 m²
Værelser
2
Byggeår
1937
Udbudspris
3.795.000 kr.
Dage på markedet
48d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 29.532 kr./år
Alpha
-3.2%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
3.696.104 kr.
71.079 kr./m² · XGBoost
Investeret
3.819.620 kr.
73.454 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
3.748.312 kr.
72.083 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris72.9813.795.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM71.0793.696.104 kr.-2.6 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1058.2073.026.771 kr.-20.2 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median68.3763.555.532 kr.-6.3 %8 comps same_road_250m, median 31 m væk · high confidence
Comp-engine · P9072.7653.783.777 kr.-0.3 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering17.308900.000 kr.-76.3 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-1.2%
α (alpha)-3.2%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.0%
= Total afkast-1.2%
Gross rental/år76.548 kr.
Salgspris3.696.104 kr.
Profit (1 års hold)-46.968 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
3.6%
α (alpha)-3.2%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.8%
= Total afkast3.6%
Gross rental/år108.372 kr.
Salgspris3.843.948 kr.
Profit (1 års hold)132.700 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
16.7%
α (alpha)-3.2%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.1%
= Total afkast16.7%
Gross rental/år194.196 kr.
Salgspris4.243.127 kr.
Profit (1 års hold)617.703 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.150 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.150 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år327.405 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-49.111 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-24.859 kr.
= Net Airbnb/år223.728 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (52) × 12 mdr
= Langtidsleje/år106.080 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)137.904 kr.
− Ejerudgifter/år-29.532 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)76.548 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)108.372 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)194.196 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris3.795.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)3.795.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)3.795.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+22.770 kr.
= Tx-omkostning24.620 kr.
+ Tilbudspris3.795.000 kr.
= Total investeret3.819.620 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV3.696.104 kr.
− Investeret-3.819.620 kr.
= Spread-123.516 kr.
÷ Investeret÷ 3.819.620 kr.
= Alpha-3.2%

Mægler

kr/m² (udbud)72.981 kr.
Mæglerdanbolig Amager - Sundbyvester Plads
Typedanbolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2022-06-20normal
2.150.000 kr.41.346 kr./m²
1995-03-30normal
293.000 kr.5.635 kr./m²
1993-02-11normal
138.699 kr.2.667 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 900.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.150.000 kr.2022-06-20 · 4 år siden
Udbudspris implicerer15.3% pa
FMV implicerer14.5% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.8pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Lys 2-værelses med to altaner

Velkommen til Caprivej 4, 1. th. – en elegant og veldisponeret lejlighed på 52 m², hvor lys, funktionalitet og en attraktiv beliggenhed går hånd i hånd. Her får du en bolig, hvor hver eneste kvadratmeter er udnyttet optimalt, og hvor den indbydende atmosfære mærkes allerede fra første skridt indenfor.Boligens naturlige samlingspunkt er den lyse stue, hvor de gode proportioner giver plads til både spisebord og sofaarrangement. Det store vinduesparti lukker dagslyset flot ind, og udgangen til alta