Top-pick score
55/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet25/25
Data-freshness12/20
Bydel5/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Moderne (byggeår 2022)
- ·Fresh handelsdata (2023)
- ·100 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Seller CAGR 16.8% pa — aggressiv
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 4 · ! 0 · ✗ 2
✗α -2.7%✗113 m² for stor✓4. sal✓Sol 100✓Nybyg 2022✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 80.136 kr/m² × 113 m² = 9.055.328 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
113 m²
Værelser
3
Byggeår
2022
Udbudspris
9.250.000 kr.
Dage på markedet
100d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 55.992 kr./år
Alpha
-2.7%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
9.055.328 kr.
80.136 kr./m² · XGBoost
Investeret
9.307.350 kr.
82.366 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
9.172.968 kr.
81.177 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
9.250.000 kr.
81.858 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
9.055.328 kr.
80.136 kr./m²
-2.1% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
960.000 kr.
8.496 kr./m²
-89.6% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-0.8%
α (alpha)-2.7%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.9%
= Total afkast-0.8%
Gross rental/år174.528 kr.
Salgspris9.055.328 kr.
Profit (1 års hold)-77.494 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
6.9%
α (alpha)-2.7%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.6%
= Total afkast6.9%
Gross rental/år243.684 kr.
Salgspris9.689.201 kr.
Profit (1 års hold)625.535 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
15.5%
α (alpha)-2.7%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.4%
= Total afkast15.5%
Gross rental/år320.519 kr.
Salgspris10.395.517 kr.
Profit (1 års hold)1.408.686 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (luksus)× 1.15
= Justeret ADR1.851 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.851 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år527.122 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-79.068 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-41.835 kr.
= Net Airbnb/år376.511 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (113) × 12 mdr
= Langtidsleje/år230.520 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)299.676 kr.
− Ejerudgifter/år-55.992 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)174.528 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)243.684 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)320.519 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris9.250.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)9.250.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)9.250.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+55.500 kr.
= Tx-omkostning57.350 kr.
+ Tilbudspris9.250.000 kr.
= Total investeret9.307.350 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV9.055.328 kr.
− Investeret-9.307.350 kr.
= Spread-252.022 kr.
÷ Investeret÷ 9.307.350 kr.
= Alpha-2.7%
Mægler
kr/m² (udbud)81.858 kr.
MæglerNybolig Islands Brygge
Typenybolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2023-01-11normal
5.800.000 kr.51.327 kr./m²
2019-07-03normal
3.350.000 kr.29.646 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 960.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
5.800.000 kr.2023-01-11 · 3 år siden
Udbudspris implicerer16.8% pa
FMV implicerer16.0% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.8pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Gavllejlighed
Velkommen til en indbydende og indflytningsklar lejlighed, hvor lys, luft og moderne komfort går op i en højere enhed. Med 113 veldisponerede kvadratmeter og en skøn altan får du her en bolig, der forener bylivets bekvemmeligheder med rolige omgivelser og et flot lysindfald fra 4. sal. Fra entréen træder du ind i et rummeligt og åbent alrum, hvor store vinduespartier sikrer et fantastisk lysindfald og skaber en naturlig forbindelse mellem inde og ude. Her opleves en dejlig udsigt over området o