Udbudspris
9.250.000 kr.
81.858 kr/m²
Vores estimat
9.410.674 kr.
83.280 kr/m²
Udbudt under estimat
+1.7 %
+160.674 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 1.1 %
Comp-engineP10 75.384 · median 88.189 · P90 108.916 kr/m²8 comps · inden for 500 mcomps spreder sig bredt i pris
Top-pick score
64/ 100
B — solid
AVM signal9/25
Kvalitet25/25
Data-freshness12/20
Bydel5/15
Market signals13/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Moderne (byggeår 2022)
- ·Fresh handelsdata (2023)
- ·160 dage — sælger kan være motiveret
- ·Best afkast 19% — realistisk
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Seller CAGR 16.8% pa — aggressiv
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 5 · ! 1 · ✗ 1
✗113 m² for stor!α +1.1%✓Comps +8%✓4. sal✓Sol 100✓Nybyg 2022✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 83.280 kr/m² × 113 m² = 9.410.674 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
113 m²
Værelser
3
Byggeår
2022
Udbudspris
9.250.000 kr.
Dage på markedet
160d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 55.992 kr./år
Alpha
1.1%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
9.410.674 kr.
83.280 kr./m² · XGBoost
Investeret
9.307.350 kr.
82.366 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
9.526.195 kr.
84.303 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 81.858 | 9.250.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 83.280 | 9.410.674 kr. | +1.7 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 75.384 | 8.518.406 kr. | -7.9 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 88.189 | 9.965.388 kr. | +7.7 % | 8 comps inden for 500 m, median 196 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 108.916 | 12.307.564 kr. | +33.1 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 8.496 | 960.000 kr. | -89.6 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
3.0%
α (alpha)1.1%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.9%
= Total afkast3.0%
Gross rental/år174.528 kr.
Salgspris9.410.674 kr.
Profit (1 års hold)277.852 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
7.7%
α (alpha)1.1%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.6%
= Total afkast7.7%
Gross rental/år243.684 kr.
Salgspris9.787.101 kr.
Profit (1 års hold)723.435 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
19.4%
α (alpha)1.1%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.4%
= Total afkast19.4%
Gross rental/år320.519 kr.
Salgspris10.803.454 kr.
Profit (1 års hold)1.816.623 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (luksus)× 1.15
= Justeret ADR1.851 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.851 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år527.122 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-79.068 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-41.835 kr.
= Net Airbnb/år376.511 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (113) × 12 mdr
= Langtidsleje/år230.520 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)299.676 kr.
− Ejerudgifter/år-55.992 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)174.528 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)243.684 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)320.519 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris9.250.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)9.250.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)9.250.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+55.500 kr.
= Tx-omkostning57.350 kr.
+ Tilbudspris9.250.000 kr.
= Total investeret9.307.350 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV9.410.674 kr.
− Investeret-9.307.350 kr.
= Spread103.324 kr.
÷ Investeret÷ 9.307.350 kr.
= Alpha1.1%
Mægler
kr/m² (udbud)81.858 kr.
MæglerNybolig Islands Brygge
Typenybolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2023-01-11normal
5.800.000 kr.51.327 kr./m²
2019-07-03normal
3.350.000 kr.29.646 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 960.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
5.800.000 kr.2023-01-11 · 3 år siden
Udbudspris implicerer16.8% pa
FMV implicerer17.5% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+0.7pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Gavllejlighed
Velkommen til en indbydende og indflytningsklar lejlighed, hvor lys, luft og moderne komfort går op i en højere enhed. Med 113 veldisponerede kvadratmeter og en skøn altan får du her en bolig, der forener bylivets bekvemmeligheder med rolige omgivelser og et flot lysindfald fra 4. sal. Fra entréen træder du ind i et rummeligt og åbent alrum, hvor store vinduespartier sikrer et fantastisk lysindfald og skaber en naturlig forbindelse mellem inde og ude. Her opleves en dejlig udsigt over området o