Udbudspris
3.995.000 kr.
78.333 kr/m²
Vores estimat
3.722.407 kr.
72.988 kr/m²
Udbudt over estimat
-6.8 %
-272.593 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -7.4 %
Comp-engineP10 57.402 · median 65.087 · P90 71.568 kr/m²8 comps · inden for 250 m
Top-pick score
48/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel5/15
Market signals3/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1937)
Red flags
- ·α -7.4% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 5 · ! 0 · ✗ 2
✗Comps -17%✗α -7.4%✓4. sal✓KBH-klassiker 1937✓Sol 100✓51 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 72.988 kr/m² × 51 m² = 3.722.407 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
51 m²
Værelser
2
Byggeår
1937
Udbudspris
3.995.000 kr.
Dage på markedet
23d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 35.556 kr./år
Alpha
-7.4%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
3.722.407 kr.
72.988 kr./m² · XGBoost
Investeret
4.020.820 kr.
78.840 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
3.766.442 kr.
73.852 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 78.333 | 3.995.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 72.988 | 3.722.407 kr. | -6.8 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 57.402 | 2.927.488 kr. | -26.7 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 65.087 | 3.319.459 kr. | -16.9 % | 8 comps inden for 250 m, median 33 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 71.568 | 3.649.958 kr. | -8.6 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 17.843 | 910.000 kr. | -77.2 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-5.7%
α (alpha)-7.4%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.7%
= Total afkast-5.7%
Gross rental/år68.484 kr.
Salgspris3.722.407 kr.
Profit (1 års hold)-229.929 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-0.9%
α (alpha)-7.4%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.5%
= Total afkast-0.9%
Gross rental/år99.696 kr.
Salgspris3.871.303 kr.
Profit (1 års hold)-49.821 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
12.1%
α (alpha)-7.4%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.7%
= Total afkast12.1%
Gross rental/år188.172 kr.
Salgspris4.273.323 kr.
Profit (1 års hold)440.675 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.150 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.150 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år327.405 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-49.111 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-24.859 kr.
= Net Airbnb/år223.728 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (51) × 12 mdr
= Langtidsleje/år104.040 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)135.252 kr.
− Ejerudgifter/år-35.556 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)68.484 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)99.696 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)188.172 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris3.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)3.995.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)3.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+23.970 kr.
= Tx-omkostning25.820 kr.
+ Tilbudspris3.995.000 kr.
= Total investeret4.020.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV3.722.407 kr.
− Investeret-4.020.820 kr.
= Spread-298.413 kr.
÷ Investeret÷ 4.020.820 kr.
= Alpha-7.4%
Mægler
kr/m² (udbud)78.333 kr.
Mæglerhome Amager
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2020-12-07normal
2.285.000 kr.44.804 kr./m²
2020-02-03normal
1.920.000 kr.37.647 kr./m²
2012-01-26normal
850.000 kr.16.667 kr./m²
2007-12-04family
1.020.000 kr.20.000 kr./m²
1999-12-09normal
513.646 kr.10.071 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 910.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.285.000 kr.2020-12-07 · 6 år siden
Udbudspris implicerer9.8% pa
FMV implicerer8.5% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-1.3pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Skøn og lys lejlighed på 51 veldisponerede kvadratmeter med to altaner
LejlighedenDer er meget at holde af ved denne 2V’er; veldisponerede kvm, plads til at bo alene eller sammen og altaner på begge sider, der giver ekstra albuerum under åben himmel. Og så har adressen alt det bedste, bydelen har at byde på inden for kort rækkevidde.Men lad os starte med de 51 indbydende kvm, der fordeler sig helt uden spildplads. Entréen fungerer som boligens naturlige fordelingspunkt og leder dig til samtlige rum. Både stuen og værelset står flot med lyse gulve og enkel stuk, der