Udbudspris
5.395.000 kr.
89.917 kr/m²
Vores estimat
4.863.191 kr.
81.053 kr/m²
Udbudt over estimat
-9.9 %
-531.809 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -10.4 %
Comp-engineP10 76.284 · median 79.891 · P90 96.574 kr/m²8 comps · inden for 1 km
Top-pick score
51/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness0/20
Bydel15/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1902)
- ·Tier-A bydel (frederiksberg)
- ·43 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·α -10.4% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Ingen historisk handelsdata
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 4 · ! 0 · ✗ 2
✗Comps -11%✗α -10.4%✓5. sal✓KBH-klassiker 1902✓60 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 81.053 kr/m² × 60 m² = 4.863.191 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Frederiksberg
kvm
60 m²
Værelser
3
Byggeår
1902
Udbudspris
5.395.000 kr.
Dage på markedet
43d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 51.468 kr./år
Alpha
-10.4%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.863.191 kr.
81.053 kr./m² · XGBoost
Investeret
5.429.220 kr.
90.487 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.931.484 kr.
82.191 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 89.917 | 5.395.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 81.053 | 4.863.191 kr. | -9.9 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 76.284 | 4.577.037 kr. | -15.2 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 79.891 | 4.793.472 kr. | -11.1 % | 8 comps inden for 1 km, median 114 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 96.574 | 5.794.465 kr. | +7.4 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 24.167 | 1.450.000 kr. | -73.1 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-8.6%
α (alpha)-10.4%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.8%
= Total afkast-8.6%
Gross rental/år99.732 kr.
Salgspris4.863.191 kr.
Profit (1 års hold)-466.297 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-3.8%
α (alpha)-10.4%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.7%
= Total afkast-3.8%
Gross rental/år145.092 kr.
Salgspris5.057.719 kr.
Profit (1 års hold)-226.409 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
10.1%
α (alpha)-10.4%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.7%
= Total afkast10.1%
Gross rental/år312.024 kr.
Salgspris5.582.943 kr.
Profit (1 års hold)465.748 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Frederiksberg)1.250 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.750 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.750 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år511.000 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-76.650 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-40.388 kr.
= Net Airbnb/år363.492 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Frederiksberg)210 kr/m²/mdr
× kvm (60) × 12 mdr
= Langtidsleje/år151.200 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)196.560 kr.
− Ejerudgifter/år-51.468 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)99.732 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)145.092 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)312.024 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris5.395.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.395.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)5.395.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+32.370 kr.
= Tx-omkostning34.220 kr.
+ Tilbudspris5.395.000 kr.
= Total investeret5.429.220 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV4.863.191 kr.
− Investeret-5.429.220 kr.
= Spread-566.029 kr.
÷ Investeret÷ 5.429.220 kr.
= Alpha-10.4%
Mægler
kr/m² (udbud)89.917 kr.
Mæglerhome Frederiksberg
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
Registrerede handler (Boligsiden)
Ingen historiske handler registreret for adressen.
Offentlig vurdering (SKAT): 1.450.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Mangler nylig handelsdata til CAGR-beregning.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
3V med flot udsigt over Svømmehalskvarterets tage og masser af potentiale!
Falstersvej, en rolig sidegade i det kendte og elskede Svømmehalskvarter – og dit kommende hjem, hvis du kan se dig selv være bosat omringet af hyggelige og stille gade tæt på caféer og restauranter. Velkommen til en unik og potentialerig bolig i byen med et unikt kig til Frederiksbergs tagrygge og den blå himmel.Vi skal til tops i en klassisk rødstensejendom fra 1902 med smukke gesimser og facadeudsmykninger – lige de detaljer, der lader dig vide, at vi er kommet til det veletablerede Frederiks