← Tilbage til on-market
Bianco Lunos Alle 2B, 4. mf
1868 Frederiksberg C · nybolig · Nybolig Frederiksberg - Falkoner Allé
Udbudspris
4.995.000 kr.
96.058 kr/m²
Vores estimat
5.140.896 kr.
98.863 kr/m²
Udbudt under estimat
+2.9 %
+145.896 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 2.3 %
Comp-engineP10 60.186 · median 87.206 · P90 92.384 kr/m²8 comps · inden for 1 km · kræver manuel vurdering
Top-pick score
64/ 100
B — solid
AVM signal9/25
Kvalitet13/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals15/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Fresh handelsdata (2023)
- ·Tier-A bydel (frederiksberg)
- ·110 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 21% — realistisk
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Betonbyggeri-æra (1962) — lavere standard
- ·Seller CAGR 13.1% pa — aggressiv
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 4 · ! 2 · ✗ 1
✗Beton 1962!Comps usikre (8)!α +2.3%✓4. sal✓Sol 100✓52 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 98.863 kr/m² × 52 m² = 5.140.896 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Frederiksberg
kvm
52 m²
Værelser
2
Byggeår
1962
Udbudspris
4.995.000 kr.
Dage på markedet
110d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 37.128 kr./år
Alpha
2.3%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.140.896 kr.
98.863 kr./m² · XGBoost
Investeret
5.026.820 kr.
96.670 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.201.748 kr.
100.034 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 96.058 | 4.995.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 98.863 | 5.140.896 kr. | +2.9 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 60.186 | 3.129.682 kr. | -37.3 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 87.206 | 4.534.696 kr. | -9.2 % | 8 comps inden for 1 km, median 820 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 92.384 | 4.803.982 kr. | -3.8 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 24.038 | 1.250.000 kr. | -75.0 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
4.1%
α (alpha)2.3%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.9%
= Total afkast4.1%
Gross rental/år93.912 kr.
Salgspris5.140.896 kr.
Profit (1 års hold)207.988 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
8.9%
α (alpha)2.3%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.7%
= Total afkast8.9%
Gross rental/år133.224 kr.
Salgspris5.346.532 kr.
Profit (1 års hold)452.936 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
21.3%
α (alpha)2.3%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.3%
= Total afkast21.3%
Gross rental/år214.674 kr.
Salgspris5.901.749 kr.
Profit (1 års hold)1.089.603 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Frederiksberg)1.250 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.250 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.250 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år365.000 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-54.750 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-27.978 kr.
= Net Airbnb/år251.802 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Frederiksberg)210 kr/m²/mdr
× kvm (52) × 12 mdr
= Langtidsleje/år131.040 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)170.352 kr.
− Ejerudgifter/år-37.128 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)93.912 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)133.224 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)214.674 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris4.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.995.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)4.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+29.970 kr.
= Tx-omkostning31.820 kr.
+ Tilbudspris4.995.000 kr.
= Total investeret5.026.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV5.140.896 kr.
− Investeret-5.026.820 kr.
= Spread114.076 kr.
÷ Investeret÷ 5.026.820 kr.
= Alpha2.3%
Mægler
kr/m² (udbud)96.058 kr.
MæglerNybolig Frederiksberg - Falkoner Allé
Typenybolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2023-11-13normal
3.450.000 kr.66.346 kr./m²
2021-06-07normal
3.250.000 kr.62.500 kr./m²
2017-12-22family
873.800 kr.16.804 kr./m²
2012-06-07family
1.550.000 kr.29.808 kr./m²
2011-01-12family
1.550.000 kr.29.808 kr./m²
2007-09-13normal
1.685.000 kr.32.404 kr./m²
2003-04-07normal
1.095.000 kr.21.058 kr./m²
1999-01-21normal
697.000 kr.13.404 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.250.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.450.000 kr.2023-11-13 · 3 år siden
Udbudspris implicerer13.1% pa
FMV implicerer14.2% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+1.1pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
52 m² med altan – centralt på Frederiksberg
Velkommen til en utrolig veludnyttet lejlighed på 52 m², hvor lys, planløsning og beliggenhed går op i en højere enhed. Boligen byder på et åbent og indbydende opholdsrum, hvor køkken og stue smelter naturligt sammen og skaber de perfekte rammer for både hverdag og gæster. Her er god plads til både spisebord og sofaarrangement, mens de store vinduespartier sikrer et flot lysindfald og en lys, behagelig atmosfære gennem hele dagen. Lejligheden rummer desuden et separat værelse, som fungerer opl