iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Bianco Lunos Alle 2B, 4. mf

1868 Frederiksberg C · nybolig · Nybolig Frederiksberg - Falkoner Allé

Åbn pitch-view
Top-pick score
53/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet13/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals8/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Fresh handelsdata (2023)
  • ·Tier-A bydel (frederiksberg)
  • ·50 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
  • ·α -5.3% — over markedet
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
  • ·Betonbyggeri-æra (1962) — lavere standard
  • ·Seller CAGR 14.6% pa — aggressiv

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
✓ 4 · ! 0 · ✗ 2
✗Beton 1962✗α -5.3%✓4. sal✓Sol 100✓52 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 95.213 kr/m² × 52 m² = 4.951.057 kr.
Bianco Lunos Alle 2B, 4. mf

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Frederiksberg
kvm
52 m²
Værelser
2
Byggeår
1962
Udbudspris
5.195.000 kr.
Dage på markedet
50d

Antagelser (live recalc)

Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 37.128 kr./år
Alpha
-5.3%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.951.057 kr.
95.213 kr./m² · XGBoost
Investeret
5.228.020 kr.
100.539 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.013.041 kr.
96.405 kr./m² · break-even worst

📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser

Udbudspris
5.195.000 kr.
99.904 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
4.951.057 kr.
95.213 kr./m²
-4.7% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
1.250.000 kr.
24.038 kr./m²
-75.9% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-3.5%
α (alpha)-5.3%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.8%
= Total afkast-3.5%
Gross rental/år93.912 kr.
Salgspris4.951.057 kr.
Profit (1 års hold)-183.051 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
4.3%
α (alpha)-5.3%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.5%
= Total afkast4.3%
Gross rental/år133.224 kr.
Salgspris5.297.631 kr.
Profit (1 års hold)202.835 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
13.6%
α (alpha)-5.3%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.1%
= Total afkast13.6%
Gross rental/år214.674 kr.
Salgspris5.683.813 kr.
Profit (1 års hold)670.468 kr.

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Frederiksberg)1.250 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.250 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.250 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år365.000 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-54.750 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-27.978 kr.
= Net Airbnb/år251.802 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Frederiksberg)210 kr/m²/mdr
× kvm (52) × 12 mdr
= Langtidsleje/år131.040 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)170.352 kr.
− Ejerudgifter/år-37.128 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)93.912 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)133.224 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)214.674 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris5.195.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.195.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)5.195.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+31.170 kr.
= Tx-omkostning33.020 kr.
+ Tilbudspris5.195.000 kr.
= Total investeret5.228.020 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV4.951.057 kr.
− Investeret-5.228.020 kr.
= Spread-276.963 kr.
÷ Investeret÷ 5.228.020 kr.
= Alpha-5.3%

Mægler

kr/m² (udbud)99.904 kr.
MæglerNybolig Frederiksberg - Falkoner Allé
Typenybolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2023-11-13normal
3.450.000 kr.66.346 kr./m²
2021-06-07normal
3.250.000 kr.62.500 kr./m²
2017-12-22family
873.800 kr.16.804 kr./m²
2012-06-07family
1.550.000 kr.29.808 kr./m²
2011-01-12family
1.550.000 kr.29.808 kr./m²
2007-09-13normal
1.685.000 kr.32.404 kr./m²
2003-04-07normal
1.095.000 kr.21.058 kr./m²
1999-01-21normal
697.000 kr.13.404 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.250.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.450.000 kr.2023-11-13 · 3 år siden
Udbudspris implicerer14.6% pa
FMV implicerer12.8% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-1.8pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

52 m² med altan – centralt på Frederiksberg

Velkommen til en utrolig veludnyttet lejlighed på 52 m², hvor lys, planløsning og beliggenhed går op i en højere enhed. Boligen byder på et åbent og indbydende opholdsrum, hvor køkken og stue smelter naturligt sammen og skaber de perfekte rammer for både hverdag og gæster. Her er god plads til både spisebord og sofaarrangement, mens de store vinduespartier sikrer et flot lysindfald og en lys, behagelig atmosfære gennem hele dagen. Lejligheden rummer desuden et separat værelse, som fungerer opl