← Tilbage til on-market
Grundtvigs Sidevej 7, 2. 3
1865 Frederiksberg C · danbolig · danbolig Frederiksberg C
Udbudspris
5.695.000 kr.
93.361 kr/m²
Vores estimat
5.695.000 kr.
93.361 kr/m²
Udbudt under estimat
+0.0 %
+0 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -0.6 %
Comp-engineP10 79.646 · median 81.723 · P90 84.410 kr/m²4 comps · inden for 1 km · kræver manuel vurderingfew_selected_comps
Top-pick score
59/ 100
C — okay
AVM signal0/25
Kvalitet13/25
Data-freshness16/20
Bydel15/15
Market signals15/15
Positive signaler
- ·Fresh handelsdata (2021)
- ·Tier-A bydel (frederiksberg)
- ·84 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 20% — realistisk
Red flags
- ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
- ·Betonbyggeri-æra (1975) — lavere standard
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 3 · ! 2 · ✗ 2
✗Beton 1975✗α -0.6%!Comps usikre (4)!Ingen AVM✓Sol 95✓2. sal✓61 m² sweet
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Frederiksberg
kvm
61 m²
Værelser
3
Byggeår
1975
Udbudspris
5.695.000 kr.
Dage på markedet
84d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 43.872 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.695.000 kr.
93.361 kr./m² · fallback
Investeret
5.731.020 kr.
93.951 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.768.388 kr.
94.564 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 93.361 | 5.695.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 93.361 | 5.695.000 kr. | +0.0 % | listpris-fallback (ingen AVM) |
| Comp-engine · P10 | 79.646 | 4.858.383 kr. | -14.7 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 81.723 | 4.985.075 kr. | -12.5 % | 4 comps inden for 1 km, median 703 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 84.410 | 5.148.985 kr. | -9.6 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 22.951 | 1.400.000 kr. | -75.4 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.3%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.9%
= Total afkast1.3%
Gross rental/år109.848 kr.
Salgspris5.695.000 kr.
Profit (1 års hold)73.828 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
6.1%
α (alpha)-0.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.7%
= Total afkast6.1%
Gross rental/år155.964 kr.
Salgspris5.922.800 kr.
Profit (1 års hold)347.744 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
19.7%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.6%
= Total afkast19.7%
Gross rental/år319.620 kr.
Salgspris6.537.860 kr.
Profit (1 års hold)1.126.460 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Frederiksberg)1.250 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.750 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.750 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år511.000 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-76.650 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-40.388 kr.
= Net Airbnb/år363.492 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Frederiksberg)210 kr/m²/mdr
× kvm (61) × 12 mdr
= Langtidsleje/år153.720 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)199.836 kr.
− Ejerudgifter/år-43.872 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)109.848 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)155.964 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)319.620 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris5.695.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.695.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)5.695.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+34.170 kr.
= Tx-omkostning36.020 kr.
+ Tilbudspris5.695.000 kr.
= Total investeret5.731.020 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV5.695.000 kr.
− Investeret-5.731.020 kr.
= Spread-36.020 kr.
÷ Investeret÷ 5.731.020 kr.
= Alpha-0.6%
Mægler
kr/m² (udbud)93.361 kr.
Mæglerdanbolig Frederiksberg C
Typedanbolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2021-12-22normal
3.550.000 kr.58.197 kr./m²
2007-05-11normal
1.925.000 kr.31.557 kr./m²
2003-10-10normal
1.275.000 kr.20.902 kr./m²
1998-06-04normal
657.607 kr.10.780 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.400.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.550.000 kr.2021-12-22 · 5 år siden
Udbudspris implicerer9.9% pa
FMV implicerer9.9% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Superlys 3V med altan samt nyere køkken og bad på lukket sidevej 3 min. fra Gl. Kongevej
Man skal have et ærinde for at bevæge sig ned ad Grundtvigs Sidevej. Vejen er omtrent 50 meter lang, og ender blindt, og for enden ligger en nydelig gulstensejedom, hvor denne hjørnelejlighed nu er til salg. Den er for nyligt renoveret med blandt andet nyt køkken og badeværelse, og så har den en skøn altan mod vest, som i sommerhalvåret får sol formiddag, eftermiddag og aften.Som ekstra bonus råder ejendommen over et større antal parkeringspladser og carporte.Placeringen i hjørnet af ejendommen