← Tilbage til on-market
Grundtvigs Sidevej 7, 2. 3
1865 Frederiksberg C · danbolig · danbolig Frederiksberg C
Top-pick score
54/ 100
C — okay
AVM signal0/25
Kvalitet13/25
Data-freshness16/20
Bydel15/15
Market signals10/15
Positive signaler
- ·Fresh handelsdata (2021)
- ·Tier-A bydel (frederiksberg)
- ·Best afkast 19% — realistisk
Red flags
- ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
- ·Betonbyggeri-æra (1975) — lavere standard
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 3 · ! 1 · ✗ 2
✗Beton 1975✗α -0.6%!Ingen AVM✓Sol 95✓2. sal✓61 m² sweet
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Frederiksberg
kvm
61 m²
Værelser
3
Byggeår
1975
Udbudspris
5.995.000 kr.
Dage på markedet
24d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 43.872 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.995.000 kr.
98.279 kr./m² · fallback
Investeret
6.032.820 kr.
98.899 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.066.598 kr.
99.452 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
5.995.000 kr.
98.279 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
5.995.000 kr.
98.279 kr./m²
listPris fallback
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
1.400.000 kr.
22.951 kr./m²
-76.6% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.2%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.8%
= Total afkast1.2%
Gross rental/år109.848 kr.
Salgspris5.995.000 kr.
Profit (1 års hold)72.028 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
9.0%
α (alpha)-0.6%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.6%
= Total afkast9.0%
Gross rental/år155.964 kr.
Salgspris6.414.650 kr.
Profit (1 års hold)537.794 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
19.5%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.3%
= Total afkast19.5%
Gross rental/år319.620 kr.
Salgspris6.882.260 kr.
Profit (1 års hold)1.169.060 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Frederiksberg)1.250 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.750 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.750 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år511.000 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-76.650 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-40.388 kr.
= Net Airbnb/år363.492 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Frederiksberg)210 kr/m²/mdr
× kvm (61) × 12 mdr
= Langtidsleje/år153.720 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)199.836 kr.
− Ejerudgifter/år-43.872 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)109.848 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)155.964 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)319.620 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris5.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.995.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)5.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+35.970 kr.
= Tx-omkostning37.820 kr.
+ Tilbudspris5.995.000 kr.
= Total investeret6.032.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV5.995.000 kr.
− Investeret-6.032.820 kr.
= Spread-37.820 kr.
÷ Investeret÷ 6.032.820 kr.
= Alpha-0.6%
Mægler
kr/m² (udbud)98.279 kr.
Mæglerdanbolig Frederiksberg C
Typedanbolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2021-12-22normal
3.550.000 kr.58.197 kr./m²
2007-05-11normal
1.925.000 kr.31.557 kr./m²
2003-10-10normal
1.275.000 kr.20.902 kr./m²
1998-06-04normal
657.607 kr.10.780 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.400.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.550.000 kr.2021-12-22 · 5 år siden
Udbudspris implicerer11.0% pa
FMV implicerer11.0% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Superlys 3V med altan samt nyere køkken og bad på lukket sidevej 3 min. fra Gl. Kongevej
Superlys 3V med altan samt nyere køkken og bad på lukket sidevej 3 min. fra Gl. KongevejMan skal have et ærinde for at bevæge sig ned ad Grundtvigs Sidevej. Vejen er omtrent 50 meter lang, og ender blindt, og for enden ligger en nydelig gulstensejedom, hvor denne hjørnelejlighed nu er til salg. Den er for nyligt renoveret med blandt andet nyt køkken og badeværelse, og så har den en skøn altan mod vest, som i sommerhalvåret får sol formiddag, eftermiddag og aften.Som ekstra bonus råder ejendommen