iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Langebrogade 8A, 1. th

1411 København K · nybolig · Nybolig City - Christianshavn

Åbn pitch-view
Udbudspris
7.495.000 kr.
91.402 kr/m²
Vores estimat
7.243.046 kr.
88.330 kr/m²
Udbudt over estimat
-3.4 %
-251.954 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -4.0 %
Comp-engineP10 89.929 · median 89.929 · P90 101.417 kr/m²2 comps · inden for 500 m · kræver manuel vurderingfew_selected_comps · gennemsnit og median er langt fra hinanden
Top-pick score
48/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet13/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals3/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Fresh handelsdata (2025)
  • ·Tier-A bydel (indre-by)
Red flags
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
  • ·Seller CAGR 38.8% pa — aggressiv

Diagnose

OK case (et par advarsler)
✓ 5 · ! 1 · ✗ 1
✗α -4.0%!Comps usikre (2)✓Sol 95✓Klassisk 1727✓1. sal✓82 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 88.330 kr/m² × 82 m² = 7.243.046 kr.
Langebrogade 8A, 1. th

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Indre By
kvm
82 m²
Værelser
3
Byggeår
1727
Udbudspris
7.495.000 kr.
Dage på markedet
25d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 51.288 kr./år
Alpha
-4.0%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
7.243.046 kr.
88.330 kr./m² · XGBoost
Investeret
7.541.820 kr.
91.973 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
7.362.215 kr.
89.783 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris91.4027.495.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM88.3307.243.046 kr.-3.4 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1089.9297.374.212 kr.-1.6 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median89.9297.374.212 kr.-1.6 %2 comps inden for 500 m, median 136 m væk · kræver manuel vurdering
Comp-engine · P90101.4178.316.175 kr.+11.0 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering23.7801.950.000 kr.-74.0 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-1.8%
α (alpha)-4.0%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.2%
= Total afkast-1.8%
Gross rental/år165.192 kr.
Salgspris7.243.046 kr.
Profit (1 års hold)-133.582 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
3.1%
α (alpha)-4.0%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.1%
= Total afkast3.1%
Gross rental/år230.136 kr.
Salgspris7.532.768 kr.
Profit (1 års hold)221.084 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
15.7%
α (alpha)-4.0%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.8%
= Total afkast15.7%
Gross rental/år364.008 kr.
Salgspris8.315.017 kr.
Profit (1 års hold)1.137.205 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Indre By)1.609 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (ældre)× 0.85
= Justeret ADR1.915 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.915 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (83%)× 0.83
= Brutto Airbnb/år580.061 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)105
− Platform 15% af brutto-87.009 kr.
− Rengøring (300 kr × 105)-31.612 kr.
− Admin 10% (af rest)-46.144 kr.
= Net Airbnb/år415.296 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Indre By)220 kr/m²/mdr
× kvm (82) × 12 mdr
= Langtidsleje/år216.480 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)281.424 kr.
− Ejerudgifter/år-51.288 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)165.192 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)230.136 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)364.008 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris7.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)7.495.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)7.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+44.970 kr.
= Tx-omkostning46.820 kr.
+ Tilbudspris7.495.000 kr.
= Total investeret7.541.820 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV7.243.046 kr.
− Investeret-7.541.820 kr.
= Spread-298.774 kr.
÷ Investeret÷ 7.541.820 kr.
= Alpha-4.0%

Mægler

kr/m² (udbud)91.402 kr.
MæglerNybolig City - Christianshavn
Typenybolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2025-06-08normal
5.400.000 kr.65.854 kr./m²
2019-08-23normal
3.960.000 kr.48.293 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.950.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
5.400.000 kr.2025-06-08 · 1 år siden
Udbudspris implicerer38.8% pa
FMV implicerer34.1% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-4.7pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Charmerende Christianshavnerlejlighed

Christianshavnerlejlighed med historisk bindingsværk I en historisk ejendom fra 1727 midt i Indre By finder I denne gennemførte ejerlejlighed i København K, hvor klassisk sjæl møder moderne håndværk. Indendørs træder de frilagte bindingsværksbjælker tydeligt frem og skaber en varm kontrast til de rene, hvide flader. Gulvene belagt med brede fyrretræsplanker binder rummene sammen i en harmonisk helhed. Det åbne opholdsmiljø kombinerer køkken og spiseområde, hvor lyset strømmer ind gennem sprossed