Udbudspris
8.795.000 kr.
97.722 kr/m²
Vores estimat
8.795.000 kr.
97.722 kr/m²
Udbudt under estimat
+0.0 %
+0 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -0.6 %
Top-pick score
50/ 100
C — okay
AVM signal0/25
Kvalitet20/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals3/15
Positive signaler
- ·Ældre charme (byggeår 1887)
- ·Tier-A bydel (oesterbro)
Red flags
- ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 4 · ! 1 · ✗ 1
✗α -0.6%!Ingen AVM✓Sol 73✓Klassisk 1887✓2. sal✓90 m² sweet
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Østerbro
kvm
90 m²
Værelser
3
Byggeår
1887
Udbudspris
8.795.000 kr.
Dage på markedet
12d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 61.596 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
8.795.000 kr.
97.722 kr./m² · fallback
Investeret
8.849.620 kr.
98.329 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
8.894.189 kr.
98.824 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 97.722 | 8.795.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 97.722 | 8.795.000 kr. | +0.0 % | listpris-fallback (ingen AVM) |
| Comp-engine · P10 | – | – | – | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | – | – | – | ikke hentet for denne adresse |
| Comp-engine · P90 | – | – | – | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 22.222 | 2.000.000 kr. | -77.3 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.1%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.7%
= Total afkast1.1%
Gross rental/år154.404 kr.
Salgspris8.795.000 kr.
Profit (1 års hold)99.784 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
5.9%
α (alpha)-0.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.5%
= Total afkast5.9%
Gross rental/år219.204 kr.
Salgspris9.146.800 kr.
Profit (1 års hold)516.384 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
17.3%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.1%
= Total afkast17.3%
Gross rental/år278.173 kr.
Salgspris10.096.660 kr.
Profit (1 års hold)1.525.213 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Østerbro)1.202 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.683 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.683 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år479.093 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-71.864 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-37.752 kr.
= Net Airbnb/år339.769 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Østerbro)200 kr/m²/mdr
× kvm (90) × 12 mdr
= Langtidsleje/år216.000 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)280.800 kr.
− Ejerudgifter/år-61.596 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)154.404 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)219.204 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)278.173 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris8.795.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)8.795.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)8.795.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+52.770 kr.
= Tx-omkostning54.620 kr.
+ Tilbudspris8.795.000 kr.
= Total investeret8.849.620 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV8.795.000 kr.
− Investeret-8.849.620 kr.
= Spread-54.620 kr.
÷ Investeret÷ 8.849.620 kr.
= Alpha-0.6%
Mægler
kr/m² (udbud)97.722 kr.
MæglerGaarsdahl Schumacher
Typeother
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2020-05-17normal
4.850.000 kr.53.889 kr./m²
2018-09-05normal
4.506.000 kr.50.067 kr./m²
2009-04-02normal
2.350.000 kr.26.111 kr./m²
2004-03-22family
1.530.000 kr.17.000 kr./m²
2002-06-10normal
1.490.000 kr.16.556 kr./m²
1997-06-25family
620.200 kr.6.891 kr./m²
1995-04-02normal
620.200 kr.6.891 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 2.000.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
4.850.000 kr.2020-05-17 · 6 år siden
Udbudspris implicerer10.4% pa
FMV implicerer10.4% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Elegant treværelses lejlighed under 100 meter fra Østerbrogade
Bopa Plads og smukke Rosenvænget ligger til den ene side og handelslivet langs Østerbrogade og Fælledparken til den anden. I smørhullet ligger jeres næste hjem i form af en treværelses lejlighed med klassisk elegance over sig – og den kommer med en stor altan.Byggeåret er 1887, hvor man ornamenterede med gesimser, søjler og snedkererede indgangspartier. Der er format og et tidløst kvalitetsstempel over datidens håndværk, som man ikke får i nybyg, og netop denne charme går igen i lejligheden.Hove