Udbudspris
4.195.000 kr.
74.911 kr/m²
Vores estimat
4.145.043 kr.
74.019 kr/m²
Udbudt over estimat
-1.2 %
-49.957 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -1.8 %
Comp-engineP10 61.996 · median 69.095 · P90 76.990 kr/m²8 comps · inden for 500 m
Top-pick score
53/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel5/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1929)
- ·Fresh handelsdata (2024)
- ·47 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Seller CAGR 14.6% pa — aggressiv
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 5 · ! 0 · ✗ 2
✗Comps -8%✗α -1.8%✓KBH-klassiker 1929✓Sol 95✓2. sal✓56 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 74.019 kr/m² × 56 m² = 4.145.043 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
56 m²
Værelser
2
Byggeår
1929
Udbudspris
4.195.000 kr.
Dage på markedet
47d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 39.192 kr./år
Alpha
-1.8%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.145.043 kr.
74.019 kr./m² · XGBoost
Investeret
4.222.020 kr.
75.393 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.193.083 kr.
74.876 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 74.911 | 4.195.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 74.019 | 4.145.043 kr. | -1.2 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 61.996 | 3.471.783 kr. | -17.2 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 69.095 | 3.869.326 kr. | -7.8 % | 8 comps inden for 500 m, median 29 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 76.990 | 4.311.458 kr. | +2.8 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 17.143 | 960.000 kr. | -77.1 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-0.0%
α (alpha)-1.8%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.8%
= Total afkast-0.0%
Gross rental/år75.048 kr.
Salgspris4.145.043 kr.
Profit (1 års hold)-1.929 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
4.8%
α (alpha)-1.8%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.6%
= Total afkast4.8%
Gross rental/år109.320 kr.
Salgspris4.310.845 kr.
Profit (1 års hold)198.145 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
17.3%
α (alpha)-1.8%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.4%
= Total afkast17.3%
Gross rental/år184.536 kr.
Salgspris4.758.509 kr.
Profit (1 års hold)721.025 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.150 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.150 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år327.405 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-49.111 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-24.859 kr.
= Net Airbnb/år223.728 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (56) × 12 mdr
= Langtidsleje/år114.240 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)148.512 kr.
− Ejerudgifter/år-39.192 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)75.048 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)109.320 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)184.536 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris4.195.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.195.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)4.195.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+25.170 kr.
= Tx-omkostning27.020 kr.
+ Tilbudspris4.195.000 kr.
= Total investeret4.222.020 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV4.145.043 kr.
− Investeret-4.222.020 kr.
= Spread-76.977 kr.
÷ Investeret÷ 4.222.020 kr.
= Alpha-1.8%
Mægler
kr/m² (udbud)74.911 kr.
Mæglerhome Amager
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2024-12-19normal
3.195.000 kr.57.054 kr./m²
2024-04-15normal
2.810.000 kr.50.179 kr./m²
2021-08-10normal
2.470.000 kr.44.107 kr./m²
2019-09-26normal
1.953.000 kr.34.875 kr./m²
2007-09-05normal
1.495.000 kr.26.696 kr./m²
2003-08-10normal
1.045.000 kr.18.661 kr./m²
2002-10-29normal
899.000 kr.16.054 kr./m²
1999-04-20normal
588.392 kr.10.507 kr./m²
1994-01-20normal
272.850 kr.4.872 kr./m²
1993-02-25auction
104.000 kr.1.857 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 960.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.195.000 kr.2024-12-19 · 2 år siden
Udbudspris implicerer14.6% pa
FMV implicerer13.9% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.7pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Charmerende og lys 2V’er lige ved metroen
LejlighedenHer på Amager kommer du til at bo i et stemningsfuldt kvarter med metroen bare 200 meter fra gadedøren. Du skal indrette 56 indbydende kvm fulde af charme, og det bliver en fornøjelse, for de er fordelt helt optimalt. Kom med!Indenfor venter en klassisk københavnerlejlighed med højt til loftet og en masse fine detaljer: originale plankegulve, fyldningsdøre og stuk, der pynter foroven. Fra entréen er der adgang til alle boligens rum, hvilket også giver mulighed for at dele lejligheden