Udbudspris
8.495.000 kr.
106.188 kr/m²
Vores estimat
7.566.178 kr.
94.577 kr/m²
Udbudt over estimat
-10.9 %
-928.822 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -11.5 %
Comp-engineP10 79.812 · median 79.812 · P90 79.812 kr/m²1 comps · inden for 1 km · kræver manuel vurderingfew_selected_comps
Top-pick score
36/ 100
D — speculative
AVM signal5/25
Kvalitet13/25
Data-freshness0/20
Bydel15/15
Market signals3/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Tier-A bydel (frederiksberg)
Red flags
- ·α -11.5% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Ingen historisk handelsdata
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 5 · ! 1 · ✗ 1
✗α -11.5%!Comps usikre (1)✓Sol 92✓Klassisk 1840✓1. sal✓80 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 94.577 kr/m² × 80 m² = 7.566.178 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Frederiksberg
kvm
80 m²
Værelser
3
Byggeår
1840
Udbudspris
8.495.000 kr.
Dage på markedet
18d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 69.240 kr./år
Alpha
-11.5%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
7.566.178 kr.
94.577 kr./m² · XGBoost
Investeret
8.547.820 kr.
106.848 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
7.650.783 kr.
95.635 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 106.188 | 8.495.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 94.577 | 7.566.178 kr. | -10.9 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 79.812 | 6.384.985 kr. | -24.8 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 79.812 | 6.384.985 kr. | -24.8 % | 1 comps inden for 1 km, median 852 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 79.812 | 6.384.985 kr. | -24.8 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 23.125 | 1.850.000 kr. | -78.2 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-9.9%
α (alpha)-11.5%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.5%
= Total afkast-9.9%
Gross rental/år132.360 kr.
Salgspris7.566.178 kr.
Profit (1 års hold)-849.282 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-5.2%
α (alpha)-11.5%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.3%
= Total afkast-5.2%
Gross rental/år192.840 kr.
Salgspris7.868.825 kr.
Profit (1 års hold)-486.155 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
6.1%
α (alpha)-11.5%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield2.8%
= Total afkast6.1%
Gross rental/år235.615 kr.
Salgspris8.685.972 kr.
Profit (1 års hold)373.767 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Frederiksberg)1.250 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (ældre)× 0.85
= Justeret ADR1.488 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.488 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år434.350 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-65.153 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-33.873 kr.
= Net Airbnb/år304.855 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Frederiksberg)210 kr/m²/mdr
× kvm (80) × 12 mdr
= Langtidsleje/år201.600 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)262.080 kr.
− Ejerudgifter/år-69.240 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)132.360 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)192.840 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)235.615 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris8.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)8.495.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)8.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+50.970 kr.
= Tx-omkostning52.820 kr.
+ Tilbudspris8.495.000 kr.
= Total investeret8.547.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV7.566.178 kr.
− Investeret-8.547.820 kr.
= Spread-981.642 kr.
÷ Investeret÷ 8.547.820 kr.
= Alpha-11.5%
Mægler
kr/m² (udbud)106.188 kr.
Mæglerhome Frederiksberg C
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
Registrerede handler (Boligsiden)
Ingen historiske handler registreret for adressen.
Offentlig vurdering (SKAT): 1.850.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Mangler nylig handelsdata til CAGR-beregning.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Skjult perle med vestvendt altan, parkeringsplads i Bakkegårdskvarteret
Midt i det eftertragtede Bakkegårdskvarter, tilbagetrukket fra byens travle gader og omgivet af grønne oaser, venter en historisk ejendom ud over det sædvanlige. Her får I hjemme i en smuk ejendom fra 1800-tallet med en skøn vestvendt altan og adgang til en dejlig, grøn have. Og beliggenheden? Den er mindst lige så imponerende med både Frederiksbergs og Vesterbros pulserende byliv lige om hjørnet.Allerede ved ankomsten fornemmer I villaens historie, der går helt tilbage til 1840. Den klassiske a