iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Frederikssundsvej 68G, 3. tv

2400 København NV · nybolig · Nybolig Nordvest - Emdrup

Åbn pitch-view
Udbudspris
3.895.000 kr.
72.130 kr/m²
Vores estimat
3.895.000 kr.
72.130 kr/m²
Udbudt under estimat
+0.0 %
+0 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -0.6 %
Top-pick score
49/ 100
C — okay
AVM signal0/25
Kvalitet17/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals10/15
Positive signaler
  • ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1932)
  • ·Fresh handelsdata (2023)
  • ·Tier-B bydel (noerrebro)
  • ·Best afkast 18% — realistisk
Red flags
  • ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
  • ·Beliggende på støjgade/turist-strøg
  • ·Seller CAGR 21.0% pa — aggressiv

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
✓ 4 · ! 1 · ✗ 2
✗Støjgade✗α -0.6%!Ingen AVM✓KBH-klassiker 1932✓Sol 95✓3. sal✓54 m² sweet

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Frederikssundsvej 68G, 3. tv

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Nørrebro
kvm
54 m²
Værelser
2
Byggeår
1932
Udbudspris
3.895.000 kr.
Dage på markedet
3d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 44.052 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
3.895.000 kr.
72.130 kr./m² · fallback
Investeret
3.920.220 kr.
72.597 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
3.942.085 kr.
73.002 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris72.1303.895.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM72.1303.895.000 kr.+0.0 %listpris-fallback (ingen AVM)
Comp-engine · P10–––lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median–––ikke hentet for denne adresse
Comp-engine · P90–––høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering15.185820.000 kr.-78.9 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.2%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.9%
= Total afkast1.2%
Gross rental/år72.588 kr.
Salgspris3.895.000 kr.
Profit (1 års hold)47.368 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
6.1%
α (alpha)-0.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.7%
= Total afkast6.1%
Gross rental/år107.580 kr.
Salgspris4.050.800 kr.
Profit (1 års hold)238.160 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
18.5%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.3%
= Total afkast18.5%
Gross rental/år168.786 kr.
Salgspris4.471.460 kr.
Profit (1 års hold)720.026 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Nørrebro)1.100 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.100 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.100 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år313.170 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-46.976 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-23.649 kr.
= Net Airbnb/år212.838 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Nørrebro)180 kr/m²/mdr
× kvm (54) × 12 mdr
= Langtidsleje/år116.640 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)151.632 kr.
− Ejerudgifter/år-44.052 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)72.588 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)107.580 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)168.786 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris3.895.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)3.895.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)3.895.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+23.370 kr.
= Tx-omkostning25.220 kr.
+ Tilbudspris3.895.000 kr.
= Total investeret3.920.220 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV3.895.000 kr.
− Investeret-3.920.220 kr.
= Spread-25.220 kr.
÷ Investeret÷ 3.920.220 kr.
= Alpha-0.6%

Mægler

kr/m² (udbud)72.130 kr.
MæglerNybolig Nordvest - Emdrup
Typenybolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2023-02-10normal
2.200.000 kr.40.741 kr./m²
2020-07-30normal
1.950.000 kr.36.111 kr./m²
1998-03-22family
442.600 kr.8.196 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 820.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.200.000 kr.2023-02-10 · 3 år siden
Udbudspris implicerer21.0% pa
FMV implicerer21.0% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Rummelig 2’er på 54 m² med to altaner i Nordvest

Med adresse på Frederikssundsvej får du en attraktiv placering midt i det pulserende Nordvest, hvor byliv, atmosfære og lokal charme går hånd i hånd. Lejligheden ligger dog behageligt tilbagetrukket fra hovedgadens liv og trafik via en lille stikvej, hvilket giver en mere diskret og rolig ramme om hverdagen. Lige uden for døren udfolder kvarterets særlige stemning sig med indbydende caféer, spændende spisesteder, små specialbutikker og lokale ildsjæle. Her får du en beliggenhed, hvor storbyens m