Udbudspris
5.495.000 kr.
90.082 kr/m²
Vores estimat
5.495.000 kr.
90.082 kr/m²
Udbudt under estimat
+0.0 %
+0 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -0.6 %
Comp-engineP10 62.001 · median 78.766 · P90 89.040 kr/m²8 comps · samme postnummer · kræver manuel vurdering
Top-pick score
50/ 100
C — okay
AVM signal0/25
Kvalitet13/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals15/15
Positive signaler
- ·Fresh handelsdata (2026)
- ·Tier-B bydel (noerrebro)
- ·32 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 19% — realistisk
Red flags
- ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
- ·Betonbyggeri-æra (1970) — lavere standard
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 3 · ! 2 · ✗ 2
✗Beton 1970✗α -0.6%!Comps usikre (8)!Ingen AVM✓Sol 84✓3. sal✓61 m² sweet
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Nørrebro
kvm
61 m²
Værelser
3
Byggeår
1970
Udbudspris
5.495.000 kr.
Dage på markedet
32d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 61.224 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.495.000 kr.
90.082 kr./m² · fallback
Investeret
5.529.820 kr.
90.653 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.530.503 kr.
90.664 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 90.082 | 5.495.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 90.082 | 5.495.000 kr. | +0.0 % | listpris-fallback (ingen AVM) |
| Comp-engine · P10 | 62.001 | 3.782.051 kr. | -31.2 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 78.766 | 4.804.739 kr. | -12.6 % | 8 comps samme postnummer, median 741 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 89.040 | 5.431.443 kr. | -1.2 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 16.393 | 1.000.000 kr. | -81.8 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
0.6%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.3%
= Total afkast0.6%
Gross rental/år70.536 kr.
Salgspris5.495.000 kr.
Profit (1 års hold)35.716 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
5.4%
α (alpha)-0.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.0%
= Total afkast5.4%
Gross rental/år110.064 kr.
Salgspris5.714.800 kr.
Profit (1 års hold)295.044 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
18.6%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.5%
= Total afkast18.6%
Gross rental/år247.444 kr.
Salgspris6.308.260 kr.
Profit (1 års hold)1.025.884 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Nørrebro)1.100 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.540 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.540 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år438.438 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-65.766 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-34.296 kr.
= Net Airbnb/år308.668 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Nørrebro)180 kr/m²/mdr
× kvm (61) × 12 mdr
= Langtidsleje/år131.760 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)171.288 kr.
− Ejerudgifter/år-61.224 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)70.536 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)110.064 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)247.444 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris5.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.495.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)5.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+32.970 kr.
= Tx-omkostning34.820 kr.
+ Tilbudspris5.495.000 kr.
= Total investeret5.529.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV5.495.000 kr.
− Investeret-5.529.820 kr.
= Spread-34.820 kr.
÷ Investeret÷ 5.529.820 kr.
= Alpha-0.6%
Mægler
kr/m² (udbud)90.082 kr.
Mæglerdanbolig Nørrebro
Typedanbolig
Tidligere handler & prisudvikling
Registrerede handler (Boligsiden)
2026-03-13normal
4.660.000 kr.76.393 kr./m²
2001-08-10normal
850.000 kr.13.934 kr./m²
1994-01-01normal
215.000 kr.3.525 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.000.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Mangler nylig handelsdata til CAGR-beregning.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Gennemrenoveret 3-værelses lejlighed med altan og køkken-alrum beliggende i det attraktive Stefansgade-kvarter.
Velkommen til denne gennemrenoverede 3-værelses lejlighed, beliggende i det attraktive Stefansgadekvarter. Her bor du tæt på hyggelige caféer, specialbutikker, indkøbsmuligheder, offentlig transport og alt det, der gør hverdagen nem og bekvem. Lejligheden byder på et stilfuldt køkken-alrum, to gode værelser samt en stor, solrig altan.LEJLIGHED: Du bydes velkommen i en rummelig fordelingsentré med god plads til overtøj og sko. Her finder du desuden et praktisk, indbygget skab med vaskemaskine. Fr