iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Rigensgade 9B, 2. mf

1316 København K · lokalbolig · LokalBolig City / Christianshavn ApS

Åbn pitch-view
Udbudspris
6.995.000 kr.
111.032 kr/m²
Vores estimat
6.995.000 kr.
111.032 kr/m²
Udbudt under estimat
+0.0 %
+0 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -0.6 %
Comp-engineP10 59.209 · median 59.209 · P90 85.766 kr/m²2 comps · inden for 1 km · kræver manuel vurderingfew_selected_comps · comps spreder sig bredt i pris · comps spreder sig meget bredt · gennemsnit og median er langt fra hinanden
Top-pick score
52/ 100
C — okay
AVM signal0/25
Kvalitet13/25
Data-freshness16/20
Bydel15/15
Market signals8/15
Positive signaler
  • ·Seller CAGR 7.9% pa — realistisk
  • ·Tier-A bydel (indre-by)
  • ·31 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
  • ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)

Diagnose

OK case (et par advarsler)
✓ 4 · ! 2 · ✗ 1
✗α -0.6%!Comps usikre (2)!Ingen AVM✓Sol 100✓Klassisk 1759✓2. sal✓63 m² sweet

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Rigensgade 9B, 2. mf

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Indre By
kvm
63 m²
Værelser
2
Byggeår
1759
Udbudspris
6.995.000 kr.
Dage på markedet
31d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 36.396 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.995.000 kr.
111.032 kr./m² · fallback
Investeret
7.038.820 kr.
111.727 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
7.080.590 kr.
112.390 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris111.0326.995.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM111.0326.995.000 kr.+0.0 %listpris-fallback (ingen AVM)
Comp-engine · P1059.2093.730.139 kr.-46.7 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median59.2093.730.139 kr.-46.7 %2 comps inden for 1 km, median 853 m væk · kræver manuel vurdering
Comp-engine · P9085.7665.403.287 kr.-22.8 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering12.063760.000 kr.-89.1 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.2%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.8%
= Total afkast1.2%
Gross rental/år129.924 kr.
Salgspris6.995.000 kr.
Profit (1 års hold)86.104 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
5.9%
α (alpha)-0.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.6%
= Total afkast5.9%
Gross rental/år179.820 kr.
Salgspris7.274.800 kr.
Profit (1 års hold)415.800 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
17.8%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.6%
= Total afkast17.8%
Gross rental/år252.115 kr.
Salgspris8.030.260 kr.
Profit (1 års hold)1.243.555 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Indre By)1.609 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (ældre)× 0.85
= Justeret ADR1.368 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.368 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (83%)× 0.83
= Brutto Airbnb/år414.330 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)105
− Platform 15% af brutto-62.149 kr.
− Rengøring (300 kr × 105)-31.612 kr.
− Admin 10% (af rest)-32.057 kr.
= Net Airbnb/år288.511 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Indre By)220 kr/m²/mdr
× kvm (63) × 12 mdr
= Langtidsleje/år166.320 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)216.216 kr.
− Ejerudgifter/år-36.396 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)129.924 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)179.820 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)252.115 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris6.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.995.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)6.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+41.970 kr.
= Tx-omkostning43.820 kr.
+ Tilbudspris6.995.000 kr.
= Total investeret7.038.820 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV6.995.000 kr.
− Investeret-7.038.820 kr.
= Spread-43.820 kr.
÷ Investeret÷ 7.038.820 kr.
= Alpha-0.6%

Mægler

kr/m² (udbud)111.032 kr.
MæglerLokalBolig City / Christianshavn ApS
Typelokalbolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2018-11-12normal
3.800.000 kr.60.317 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 760.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.800.000 kr.2018-11-12 · 8 år siden
Udbudspris implicerer7.9% pa
FMV implicerer7.9% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Lejlighed uden bopælspligt i historisk ejendom i København

UDEN BOPÆLSPLIGT Du bliver en del af et eftertragtet kvarter i hjertet af København K, hvor historiske ejendomme og velholdte gader skaber en autentisk stemning. Lejligheden ligger i en klassisk bygning fra 1759 og fremstår som en gennemtænkt 2 værelses lejlighed, hvor de effektive kvadratmeter og den moderne indretning giver en afslappet hverdag tæt på alt, hvad Indre By tilbyder. Det store køkkenalrum fungerer som hjemmets naturlige centrum, mens værelset ligger separat og giver en god privat