iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Amagerfælledvej 13, 5. tv

2300 København S · edc · EDC Poul Erik Bech Amagerbro

Åbn pitch-view
Udbudspris
6.750.000 kr.
75.843 kr/m²
Vores estimat
6.750.000 kr.
75.843 kr/m²
Udbudt under estimat
+0.0 %
+0 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -0.6 %
Top-pick score
58/ 100
C — okay
AVM signal0/25
Kvalitet23/25
Data-freshness20/20
Bydel5/15
Market signals10/15
Positive signaler
  • ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1915)
  • ·Fresh handelsdata (2022)
  • ·Seller CAGR 6.7% pa — realistisk
  • ·Best afkast 18% — realistisk
Red flags
  • ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)

Diagnose

OK case (et par advarsler)
✓ 4 · ! 1 · ✗ 1
✗α -0.6%!Ingen AVM✓5. sal✓KBH-klassiker 1915✓Sol 100✓89 m² sweet

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Amagerfælledvej 13, 5. tv

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
89 m²
Værelser
3
Byggeår
1915
Udbudspris
6.750.000 kr.
Dage på markedet
9d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 61.440 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.750.000 kr.
75.843 kr./m² · fallback
Investeret
6.792.350 kr.
76.319 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.827.306 kr.
76.711 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris75.8436.750.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM75.8436.750.000 kr.+0.0 %listpris-fallback (ingen AVM)
Comp-engine · P10–––lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median–––ikke hentet for denne adresse
Comp-engine · P90–––høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering17.9781.600.000 kr.-76.3 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.1%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.8%
= Total afkast1.1%
Gross rental/år120.120 kr.
Salgspris6.750.000 kr.
Profit (1 års hold)77.770 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
5.9%
α (alpha)-0.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.6%
= Total afkast5.9%
Gross rental/år174.588 kr.
Salgspris7.020.000 kr.
Profit (1 års hold)402.238 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
18.0%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.9%
= Total afkast18.0%
Gross rental/år262.474 kr.
Salgspris7.749.000 kr.
Profit (1 års hold)1.219.124 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.610 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.610 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år458.367 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-68.755 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-35.990 kr.
= Net Airbnb/år323.914 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (89) × 12 mdr
= Langtidsleje/år181.560 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)236.028 kr.
− Ejerudgifter/år-61.440 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)120.120 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)174.588 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)262.474 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris6.750.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.750.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)6.750.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+40.500 kr.
= Tx-omkostning42.350 kr.
+ Tilbudspris6.750.000 kr.
= Total investeret6.792.350 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV6.750.000 kr.
− Investeret-6.792.350 kr.
= Spread-42.350 kr.
÷ Investeret÷ 6.792.350 kr.
= Alpha-0.6%

Mægler

kr/m² (udbud)75.843 kr.
MæglerEDC Poul Erik Bech Amagerbro
Typeedc

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2022-03-13normal
5.200.000 kr.58.427 kr./m²
2004-05-19normal
1.635.000 kr.18.371 kr./m²
1995-03-13normal
582.425 kr.6.544 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.600.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
5.200.000 kr.2022-03-13 · 4 år siden
Udbudspris implicerer6.7% pa
FMV implicerer6.7% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Rummelig herskabslejlighed med charme og fantastisk udsigt øverst i foreningen

Åbent hus med tilmeldingskrav 15/11 - klik på billede - Velkommen til starten af Amager – her finder du en rummelig og charmerende lejlighed med en fantastisk udsigt, klassiske detaljer og med dejlig solrig altan. Lejligheden ligger lige Ved Voldene og i gåafstand til Christianshavn og metroen. Amagers klart bedste beliggenhed hvis du spørger den lokale. Når du træder ind i boligen, mødes du af en fordelingsgang med adgang til alle lejlighedens rum. Her er altså ingen spildplads eller gennemgangsrum, og en helt optimal udnyttelse af lejlighedens kvadratmeter. Her er fin plads til opbevaring af overtøj og sko. Entréen leder dig på venstre hånd ind i lejlighedens hjerterum. Nemlig de to store stuer-en-suite. Her kommer den høje beliggenhed på 5. sal virkelig til sin ret, i form at et fantastisk lysindfald og en smuk udsigt mod byens karakteristiske tårne mod vest. Her er højt til loftet med smuk stuk og rosetter og den charmerede karnap giver dig fuldt overblik og udsyn til København. I naturlig forlængelse af spisestuen, finder man det rummelige spisekøkken, med god plads til madlavning og hyggeligt samvær. Herfra er der direkte udgang til lejlighedens altan, som vender ind mod den rolige baggård og er et oplagt sted at nyde morgensolen. Videre ind i lejligheden finder du det rummelige soveværelse, der vender mod den rolige baggård. Her er god plads til både seng, garderobe og eventuelt et lille kontorområde. Badeværelset fremstår i fin stand og er indrettet med separat brus. Lejligheden fremstår generelt indflytningsklar og med de smukke originale plankegulve – i øvrigt i rigtig fin stand! Beliggenheden er helt i top, i gåafstand til både Christianshavn og metroen, samt kort cykelafstand til Indre By. Derudover finder du indkøbsmuligheder og institutioner lige rundt hjørnet. En fantastisk central beliggenhed med alt indenfor 10 minutters cykelafstand. Amagerfælledvej kan lyde trafikeret, men ikke heroppe under taget. Her er der ro og idyl, sollys og rummelighed. Alt i alt får du en stor og veldisponeret lejlighed med masser af charme, klassiske detaljer og en udsigt, der er noget helt særligt. Velkommen hjem!