Vermlandsgade 76, 4. tv
2300 København S · realmaeglerne · RealMæglerne Hellerup, Charlottenlund & Klampenborg
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·α 5.3% i sweet spot (5-20%)
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1931)
- ·31 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 24% — realistisk
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
Stærk caseHover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
Handling
Review
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 65.000 | 4.095.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 68.873 | 4.338.976 kr. | +6.0 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 63.765 | 4.017.202 kr. | -1.9 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 68.404 | 4.309.470 kr. | +5.2 % | 8 comps inden for 1 km, median 23 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 77.987 | 4.913.210 kr. | +20.0 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 17.460 | 1.100.000 kr. | -73.1 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
② Airbnb cashflow (best case)
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
④ Købspris (on-market)
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
⑥ Alpha-beregning
Mægler
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedTommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Mæglerbeskrivelse
Lys og velindrettet 2-værelses med adgang til tagterrasse
Drømmer du om en hyggelig og velindrettet lejlighed, hvor hverdagen glider let, og hvor der samtidig er plads til at nyde livet? Så byder denne lejlighed på Vermlandsgade på en skøn kombination af funktionelle kvadratmeter, et dejligt lysindfald og en beliggenhed, der gør det nemt at få det bedste ud af København. Lejligheden rummer 63 veldisponerede kvadratmeter, hvor planløsningen giver gode muligheder for at indrette sig både personligt og praktisk. Her er plads til at skabe et hjem, der passer til netop dine behov, uanset om du drømmer om hyggelige middage, afslappende aftener på sofaen eller rolige morgener med en kop kaffe. Stuen er boligens naturlige samlingspunkt, hvor det gode lysindfald bidrager til en lys og indbydende atmosfære og skaber de perfekte rammer om både hverdag og hyggelige stunder. Som et ekstra plus er der adgang til tagterrasse, hvor du kan trække frisk luft, nyde solens stråler og lade blikket vandre over byens tage. Her får du mulighed for at finde et lille frirum fra byens puls – perfekt til en stille morgen, en god bog eller en kop kaffe under åben himmel. Beliggenheden på Amager gør det samtidig nemt at få hverdagen til at hænge sammen. Du har gode indkøbsmuligheder i nærområdet og nem adgang til offentlig transport, så du hurtigt kan komme videre rundt i byen. Og når du trænger til at skifte de urbane omgivelser ud med grønne indtryk og frisk luft, er der gode muligheder for at søge mod nærliggende naturområder og nyde en gåtur langs vandet. Her får du kort sagt en indbydende bybolig med en god rumfordeling, masser af lys og adgang til udeliv – alt sammen i et område, hvor hverdagens bekvemmeligheder og Københavns mange oplevelser er inden for rækkevidde.