iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Bremensgade 43, 2. tv

2300 København S · edc · EDC Poul Erik Bech Amagerbro

Åbn pitch-view
Top-pick score
57/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness16/20
Bydel5/15
Market signals8/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1939)
  • ·Fresh handelsdata (2021)
  • ·45 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
  • ·α -17.7% — over markedet
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)

Diagnose

OK case (et par advarsler)
5 · ! 0 · 1
α -17.7%KBH-klassiker 1939Sol 922. sal61 m² sweetAVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 61.020 kr/m² × 61 m² = 3.722.238 kr.
Bremensgade 43, 2. tv

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
61 m²
Værelser
2
Byggeår
1939
Udbudspris
4.495.000 kr.
Dage på markedet
45d

Antagelser (live recalc)

Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 43.020 kr./år
Alpha
-17.7%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
3.722.238 kr.
61.020 kr./m² · XGBoost
Investeret
4.523.820 kr.
74.161 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
3.779.133 kr.
61.953 kr./m² · break-even worst

📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser

Udbudspris
4.495.000 kr.
73.689 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
3.722.238 kr.
61.020 kr./m²
-17.2% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
henter…
Offentlig vurdering
1.000.000 kr.
16.393 kr./m²
-77.8% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-15.9%
α (alpha)-17.7%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.8%
= Total afkast-15.9%
Gross rental/år81.420 kr.
Salgspris3.722.238 kr.
Profit (1 års hold)-720.162 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-8.1%
α (alpha)-17.7%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.6%
= Total afkast-8.1%
Gross rental/år118.752 kr.
Salgspris3.982.795 kr.
Profit (1 års hold)-422.273 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
1.1%
α (alpha)-17.7%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.0%
= Total afkast1.1%
Gross rental/år180.708 kr.
Salgspris4.273.129 kr.
Profit (1 års hold)-69.983 kr.

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.150 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.150 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år327.405 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-49.111 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-24.859 kr.
= Net Airbnb/år223.728 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (61) × 12 mdr
= Langtidsleje/år124.440 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)161.772 kr.
− Ejerudgifter/år-43.020 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)81.420 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)118.752 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)180.708 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris4.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.495.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)4.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+26.970 kr.
= Tx-omkostning28.820 kr.
+ Tilbudspris4.495.000 kr.
= Total investeret4.523.820 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV3.722.238 kr.
− Investeret-4.523.820 kr.
= Spread-801.582 kr.
÷ Investeret÷ 4.523.820 kr.
= Alpha-17.7%

Mægler

kr/m² (udbud)73.689 kr.
MæglerEDC Poul Erik Bech Amagerbro
Typeedc

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2021-03-21normal
2.680.000 kr.43.934 kr./m²
2008-06-03normal
1.275.000 kr.20.902 kr./m²
2003-02-19normal
1.000.368 kr.16.399 kr./m²
2000-08-06normal
729.824 kr.11.964 kr./m²
1998-04-30normal
386.687 kr.6.339 kr./m²
1998-02-13normal
189.262 kr.3.103 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.000.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.680.000 kr.2021-03-21 · 5 år siden
Udbudspris implicerer10.9% pa
FMV implicerer6.8% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-4.1pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Lys og indflytningsklar 2-værelses lejlighed med moderne køkken-alrum og altan på Amager!

Åbent hus med tilmeldingskrav 19/7 - klik på billede - Velkommen til Bremensgade 43, 2. tv. - en indbydende og velindrettet 2-værelses lejlighed på 61 m² med en attraktiv beliggenhed på Amager. Her får du en bolig, der fremstår lys, indflytningsklar og med en moderne planløsning, hvor der er skabt et skønt åbent køkken-alrum. Lejligheden byder dig velkommen i entréen med god plads til overtøj og sko. Herfra er der adgang til alle boligens rum, som giver en god og funktionel sammenhæng i boligen. Det store køkken-alrum udgør boligens naturlige samlingspunkt. Her finder du et flot snedkerkøkken fra 2021 i tidløst design med gode opbevarings- og arbejdsforhold samt opvaskemaskine. Det åbne rum giver plads til både spiseområde og opholdsstue og skaber en lys og indbydende atmosfære med et godt flow i indretningen. Her er desuden en fransk altan, som bidrager til et lyst og åbent opholdsrum. Fra soveværelset er der udgang til en dejlig altan, hvor du kan nyde udsigten mod gården og få glæde af uderummet i de varme måneder. Soveværelset har en god størrelse med plads til både seng, garderobe og eventuel arbejdsplads. Badeværelset er funktionelt indrettet med separat brus og fremstår pænt og velholdt. Alt i alt en lys og moderne lejlighed med en rigtig god planløsning, hvor kvadratmeterne er udnyttet optimalt - ideel til både singlen eller parret, der ønsker en indflytningsklar bolig på Amager. Område: Lejligheden er beliggende i et attraktivt og roligt område på Amager med kort afstand til både indkøb, grønne områder og offentlig transport. Metroen er inden for rækkevidde, og du har nem adgang til Amager Strandpark, Christianshavn og resten af København - enten på cykel eller med metro. En ideel beliggenhed for dig, der ønsker en kombination af byliv, nærhed til vand og grønne omgivelser.