Udbudspris
4.295.000 kr.
74.052 kr/m²
Vores estimat
3.687.061 kr.
63.570 kr/m²
Udbudt over estimat
-14.2 %
-607.939 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -14.7 %
Comp-engineP10 48.820 · median 62.554 · P90 79.612 kr/m²8 comps · inden for 500 m
Top-pick score
53/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals3/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1938)
- ·Fresh handelsdata (2023)
- ·Tier-B bydel (noerrebro)
Red flags
- ·α -14.7% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Seller CAGR 19.8% pa — aggressiv
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 5 · ! 0 · ✗ 2
✗Comps -16%✗α -14.7%✓4. sal✓KBH-klassiker 1938✓Sol 100✓58 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 63.570 kr/m² × 58 m² = 3.687.061 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Nørrebro
kvm
58 m²
Værelser
2
Byggeår
1938
Udbudspris
4.295.000 kr.
Dage på markedet
23d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 45.432 kr./år
Alpha
-14.7%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
3.687.061 kr.
63.570 kr./m² · XGBoost
Investeret
4.322.620 kr.
74.528 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
3.742.603 kr.
64.528 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 74.052 | 4.295.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 63.570 | 3.687.061 kr. | -14.2 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 48.820 | 2.831.550 kr. | -34.1 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 62.554 | 3.628.123 kr. | -15.5 % | 8 comps inden for 500 m, median 160 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 79.612 | 4.617.471 kr. | +7.5 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 15.690 | 910.000 kr. | -78.8 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-12.9%
α (alpha)-14.7%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.8%
= Total afkast-12.9%
Gross rental/år79.848 kr.
Salgspris3.687.061 kr.
Profit (1 års hold)-555.711 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-8.0%
α (alpha)-14.7%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.7%
= Total afkast-8.0%
Gross rental/år117.432 kr.
Salgspris3.834.543 kr.
Profit (1 års hold)-370.645 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
4.0%
α (alpha)-14.7%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.9%
= Total afkast4.0%
Gross rental/år167.406 kr.
Salgspris4.232.746 kr.
Profit (1 års hold)77.532 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Nørrebro)1.100 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.100 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.100 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år313.170 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-46.976 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-23.649 kr.
= Net Airbnb/år212.838 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Nørrebro)180 kr/m²/mdr
× kvm (58) × 12 mdr
= Langtidsleje/år125.280 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)162.864 kr.
− Ejerudgifter/år-45.432 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)79.848 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)117.432 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)167.406 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris4.295.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.295.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)4.295.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+25.770 kr.
= Tx-omkostning27.620 kr.
+ Tilbudspris4.295.000 kr.
= Total investeret4.322.620 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV3.687.061 kr.
− Investeret-4.322.620 kr.
= Spread-635.559 kr.
÷ Investeret÷ 4.322.620 kr.
= Alpha-14.7%
Mægler
kr/m² (udbud)74.052 kr.
Mæglerhome Nordvest - Emdrup
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2023-09-18normal
2.495.000 kr.43.017 kr./m²
2014-07-30normal
1.365.000 kr.23.534 kr./m²
2005-09-25normal
1.550.000 kr.26.724 kr./m²
1999-06-30normal
572.300 kr.9.867 kr./m²
1996-10-29normal
288.732 kr.4.978 kr./m²
1992-03-15normal
250.000 kr.4.310 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 910.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.495.000 kr.2023-09-18 · 3 år siden
Udbudspris implicerer19.8% pa
FMV implicerer13.9% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-5.9pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
LYS TO'ER PÅ ØVERSTE SAL - MED TO ALTANER OG UDSIGT OVER NORDVEST
Højt oppe på 4. og øverste sal i en klassisk gulstensejendom fra 1938 ligger denne lyse toværelses lejlighed på 58 m². Her har du ingen overboer, plankegulve under fødderne og dagslys, der strømmer ind fra flere sider. Lejligheden byder på ikke én, men to altaner: morgenkaffen på den ene og aftensolen på den anden. Den sydvendte altan giver dig samtidig udsigt ind over Nørrebros tage.Rammerne passer lige godt til singlen, parret eller de to venner, der vil dele.Fordelingsentréen har plads til ov