Fiolstræde 38, 2.

1171 København K · nybolig · Nybolig City - Christianshavn

Åbn pitch-view

Udbudspris

7.250.000 kr.

74.742 kr/m²

Vores estimat

7.250.000 kr.

74.742 kr/m²

Udbudt under estimat

+0.0 %

+0 kr. i potentiale

α efter købsomkostninger: -0.6 %

Top-pick score

47/ 100

C — okay

AVM signal0/25

Kvalitet13/25

Data-freshness16/20

Bydel15/15

Market signals3/15

Positive signaler

·Seller CAGR 7.1% pa — realistisk
·Tier-A bydel (indre-by)

Red flags

·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)

Diagnose

OK case (et par advarsler)

✓ 3 · ! 1 · ✗ 1

✗α -0.6%!Ingen AVM✓Sol 62✓Klassisk 1800✓2. sal

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)

Bydel

Indre By

kvm

97 m²

Værelser

Byggeår

1800

Udbudspris

7.250.000 kr.

Dage på markedet

Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor

Pris

FMV (kr)· listPris fallbackTilbudspris (kr)· default = udbudspris

Ejerudgifter (kr/år)

EjendomsskatGrundskyldFællesudgiftØvrige

Udlejnings-rates (tom = bydel-default)

ADR (kr/nat)· default ≈ 1.368 kr.Belægning (%)· default 83%Langtidsleje (kr/m²/mdr)· default 220

Markedsudvikling — beta i % (tom = default)

Worst (%)· default 0Base (%)· default 7Best (%)· default 14.8

Total ejerudgift: 52.992 kr./år

Alpha

-0.6%

(FMV − investeret) / investeret

iBuyReal AVM

7.250.000 kr.

74.742 kr./m² · fallback

Investeret

7.295.350 kr.

75.210 kr./m² · tilbudspris + tx

Max bud (BE worst)

7.406.797 kr.

76.359 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kilde	kr/m²	I alt	vs udbud	Grundlag
Udbudspris	74.742	7.250.000 kr.	–	Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM	74.742	7.250.000 kr.	+0.0 %	listpris-fallback (ingen AVM)
Comp-engine · P10	–	–	–	lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median	–	–	–	ikke hentet for denne adresse
Comp-engine · P90	–	–	–	høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps	–	–	–	henter…
Resight — bred median	–	–	–	henter…
Offentlig vurdering	23.196	2.250.000 kr.	-69.0 %	SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference

Worst case

Langtidsleje, 0% beta

2.2%

α (alpha)-0.6%

β (0% beta)0.0%

cf-yield2.8%

= Total afkast2.2%

Gross rental/år203.088 kr.

Salgspris7.250.000 kr.

Profit (1 års hold)157.738 kr.

Base case

Expat (+30%), 7% beta

7.2%

α (alpha)-0.6%

β (4% beta)4.0%

cf-yield3.8%

= Total afkast7.2%

Gross rental/år279.912 kr.

Salgspris7.540.000 kr.

Profit (1 års hold)524.562 kr.

Best case

Airbnb, 14.8% beta

17.4%

α (alpha)-0.6%

β (14.8% beta)14.8%

cf-yield3.2%

= Total afkast17.4%

Gross rental/år235.519 kr.

Salgspris8.323.000 kr.

Profit (1 års hold)1.263.169 kr.

MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Indre By)1.609 kr./nat

× Room factor (2 vær)× 1.00

× Stand factor (ældre)× 0.85

= Justeret ADR1.368 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.368 kr./nat

× 365 dage× 365

× Belægning (83%)× 0.83

= Brutto Airbnb/år414.330 kr.

Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)105

− Platform 15% af brutto-62.149 kr.

− Rengøring (300 kr × 105)-31.612 kr.

− Admin 10% (af rest)-32.057 kr.

= Net Airbnb/år288.511 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Indre By)220 kr/m²/mdr

× kvm (97) × 12 mdr

= Langtidsleje/år256.080 kr.

Expat-model (× 1.30 markup)332.904 kr.

− Ejerudgifter/år-52.992 kr.

Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)203.088 kr.

Base gross rental (expat − ejerudg.)279.912 kr.

Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)235.519 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris7.250.000 kr.

− Forhandlet rabat0 kr

= Tilbudspris (købspris)7.250.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)7.250.000 kr.

Tx fast1.850 kr

+ 0,6% af købspris+43.500 kr.

= Tx-omkostning45.350 kr.

+ Tilbudspris7.250.000 kr.

= Total investeret7.295.350 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV7.250.000 kr.

− Investeret-7.295.350 kr.

= Spread-45.350 kr.

÷ Investeret÷ 7.295.350 kr.

= Alpha-0.6%

Mægler

kr/m² (udbud)74.742 kr.

MæglerNybolig City - Christianshavn

Typenybolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked

Registrerede handler (Boligsiden)

2019-09-26normal

4.500.000 kr.46.392 kr./m²

1997-05-25normal

1.025.000 kr.10.567 kr./m²

Offentlig vurdering (SKAT): 2.250.000 kr.— typisk forældet, kun reference

Implicit prisudvikling (CAGR)

Sidste handel

4.500.000 kr.2019-09-26 · 7 år siden

Udbudspris implicerer7.1% pa

FMV implicerer7.1% pa

Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Super beliggenhed og adgang til smukt gårdmiljø

Velkommen indenfor i en stemningsfuld og velindrettet ejerlejlighed i hjertet af København K, hvor historisk charme møder moderne æstetik og komfort. Med adresse i den attraktive Fiolstræde får I en bolig, hvor klassiske detaljer, smukke materialer og en gennemtænkt planløsning går op i en højere enhed.Lejligheden byder på masser af karakter med synlige loftsbjælker, trægulve og sprossede vinduer, der lader dagslyset strømme ind og skaber en varm og indbydende atmosfære. Boligens opholdsrum er i