iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Hollænderdybet 18, 5. th

2300 København S · other · Andersen & Godrim Ejendomsmægler & Køberrådgivning

Åbn pitch-view
Udbudspris
4.995.000 kr.
83.250 kr/m²
Vores estimat
4.720.579 kr.
78.676 kr/m²
Udbudt over estimat
-5.5 %
-274.421 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -6.1 %
Comp-engineP10 67.324 · median 74.398 · P90 82.977 kr/m²8 comps · inden for 500 m
Top-pick score
48/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel5/15
Market signals3/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1917)
  • ·Fresh handelsdata (2023)
Red flags
  • ·α -6.1% — over markedet
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
  • ·Seller CAGR 21.7% pa — aggressiv

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
✓ 5 · ! 0 · ✗ 2
✗Comps -11%✗α -6.1%✓5. sal✓KBH-klassiker 1917✓Sol 100✓60 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 78.676 kr/m² × 60 m² = 4.720.579 kr.
Hollænderdybet 18, 5. th

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
60 m²
Værelser
2
Byggeår
1917
Udbudspris
4.995.000 kr.
Dage på markedet
26d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 52.788 kr./år
Alpha
-6.1%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.720.579 kr.
78.676 kr./m² · XGBoost
Investeret
5.026.820 kr.
83.780 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.759.782 kr.
79.330 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris83.2504.995.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM78.6764.720.579 kr.-5.5 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1067.3244.039.420 kr.-19.1 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median74.3984.463.881 kr.-10.6 %8 comps inden for 500 m, median 44 m væk · high confidence
Comp-engine · P9082.9774.978.638 kr.-0.3 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering16.6671.000.000 kr.-80.0 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-4.7%
α (alpha)-6.1%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.4%
= Total afkast-4.7%
Gross rental/år69.612 kr.
Salgspris4.720.579 kr.
Profit (1 års hold)-236.629 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
0.0%
α (alpha)-6.1%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.1%
= Total afkast0.0%
Gross rental/år106.332 kr.
Salgspris4.909.402 kr.
Profit (1 års hold)-11.086 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
12.1%
α (alpha)-6.1%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.4%
= Total afkast12.1%
Gross rental/år170.940 kr.
Salgspris5.419.225 kr.
Profit (1 års hold)563.344 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.150 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.150 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år327.405 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-49.111 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-24.859 kr.
= Net Airbnb/år223.728 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (60) × 12 mdr
= Langtidsleje/år122.400 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)159.120 kr.
− Ejerudgifter/år-52.788 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)69.612 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)106.332 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)170.940 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris4.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.995.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)4.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+29.970 kr.
= Tx-omkostning31.820 kr.
+ Tilbudspris4.995.000 kr.
= Total investeret5.026.820 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV4.720.579 kr.
− Investeret-5.026.820 kr.
= Spread-306.241 kr.
÷ Investeret÷ 5.026.820 kr.
= Alpha-6.1%

Mægler

kr/m² (udbud)83.250 kr.
MæglerAndersen & Godrim Ejendomsmægler & Køberrådgivning
Typeother

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2023-10-26normal
2.770.000 kr.46.167 kr./m²
2012-06-22family
892.500 kr.14.875 kr./m²
2010-01-31normal
1.250.000 kr.20.833 kr./m²
2000-02-29normal
761.935 kr.12.699 kr./m²
1996-12-14normal
414.510 kr.6.909 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.000.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.770.000 kr.2023-10-26 · 3 år siden
Udbudspris implicerer21.7% pa
FMV implicerer19.4% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-2.3pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Super lækkert istandsat 2V med bedste placering på toppen af Amagerbro

Velkommen til Hollænderdybet 18, 5. th., hvor 60 veludnyttede og meget smukt istandsatte kvadratmeter venter i klassisk ejendom fra 1917. Den røde murstensejendom er løbende istandsat med respekt for sin oprindelige karakter, og allerede ved ankomsten fornemmer man den særlige atmosfære i den flotte trappeopgang. I lejligheden går historisk charme og nutidig komfort hånd i hånd med plankegulve, stuk og termovinduer, der giver hjemmet et varmt, lyst og helstøbt udtryk. Et praktisk depotrum fuldender ejendommen Sælger har istandsat lejligheden utroligt lækkert. Planløsningen er både funktionel og delevenlig og passer derfor perfekt til par, singler eller den, der ønsker fleksible rammer til hjemmearbejde og gæster. Den rummelige stue har et skønt lysindfald og direkte adgang til den originale, hyggelig altan, hvor morgenkaffen og de rolige formiddagstimer kan nydes. I forbindelse med stuen ligger et disponibelt rum, som er oplagt til eksempelvis kontorplads, garderobe eller walk-in-closet. Det store soveværelse vender mod den rolige gård og har god plads til både dobbeltseng, opbevaring og arbejdsplads. Køkkenet er nyere og godt indrettet med alle hårde hvidevarer, inklusiv vaskemaskine, mens badeværelset fremstår pænt med hvide fliser og et stilrent udtryk. Her bor du i en dejlig ejendom med grøn gård, der giver et fredeligt pusterum midt i byen. Beliggenheden er blandt Amagerbros bedste med kort afstand til Amagerbrogades mange indkøbsmuligheder, caféer, specialbutikker og metro. Samtidig er der let adgang til både Amager Strand, Islands Brygge og Christianshavn, så du kan vælge mellem vand, byliv og grønne åndehuller lige uden for døren. Kongens Nytorv nås på cirka 10 minutter på cykel, hvilket gør adressen ideel for dig, der ønsker en rolig base med København helt tæt på.