iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Teglholmsgade 12C, 4. tv

2450 København SV · estate · Estate Sydhavnen

Åbn pitch-view
Udbudspris
6.795.000 kr.
74.670 kr/m²
Vores estimat
6.767.736 kr.
74.371 kr/m²
Udbudt over estimat
-0.4 %
-27.264 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -1.0 %
Comp-engineP10 67.294 · median 73.973 · P90 84.677 kr/m²8 comps · inden for 1 km
Top-pick score
55/ 100
C — okay
AVM signal10/25
Kvalitet25/25
Data-freshness0/20
Bydel10/15
Market signals10/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Moderne (byggeår 2021)
  • ·Tier-B bydel (vesterbro)
  • ·Best afkast 19% — realistisk
Red flags
  • ·Ingen historisk handelsdata

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
✓ 4 · ! 0 · ✗ 2
✗Comps -1%✗α -1.0%✓4. sal✓Sol 79✓Nybyg 2021✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 74.371 kr/m² × 91 m² = 6.767.736 kr.
Teglholmsgade 12C, 4. tv

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Vesterbro
kvm
91 m²
Værelser
3
Byggeår
2021
Udbudspris
6.795.000 kr.
Dage på markedet
8d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 54.372 kr./år
Alpha
-1.0%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.767.736 kr.
74.371 kr./m² · XGBoost
Investeret
6.837.620 kr.
75.139 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.883.155 kr.
75.639 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris74.6706.795.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM74.3716.767.736 kr.-0.4 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1067.2946.123.743 kr.-9.9 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median73.9736.731.570 kr.-0.9 %8 comps inden for 1 km, median 156 m væk · high confidence
Comp-engine · P9084.6777.705.628 kr.+13.4 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering–––SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.3%
α (alpha)-1.0%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.3%
= Total afkast1.3%
Gross rental/år158.568 kr.
Salgspris6.767.736 kr.
Profit (1 års hold)88.684 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
6.2%
α (alpha)-1.0%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.3%
= Total afkast6.2%
Gross rental/år222.450 kr.
Salgspris7.038.445 kr.
Profit (1 års hold)423.275 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
18.9%
α (alpha)-1.0%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.1%
= Total afkast18.9%
Gross rental/år347.977 kr.
Salgspris7.769.361 kr.
Profit (1 års hold)1.279.718 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Vesterbro)1.195 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (luksus)× 1.15
= Justeret ADR1.924 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.924 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år561.793 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-84.269 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-44.705 kr.
= Net Airbnb/år402.349 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Vesterbro)195 kr/m²/mdr
× kvm (91) × 12 mdr
= Langtidsleje/år212.940 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)276.822 kr.
− Ejerudgifter/år-54.372 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)158.568 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)222.450 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)347.977 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris6.795.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.795.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)6.795.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+40.770 kr.
= Tx-omkostning42.620 kr.
+ Tilbudspris6.795.000 kr.
= Total investeret6.837.620 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV6.767.736 kr.
− Investeret-6.837.620 kr.
= Spread-69.884 kr.
÷ Investeret÷ 6.837.620 kr.
= Alpha-1.0%

Mægler

kr/m² (udbud)74.670 kr.
MæglerEstate Sydhavnen
Typeestate

Tidligere handler & prisudvikling

Registrerede handler (Boligsiden)

Ingen historiske handler registreret for adressen.

Implicit prisudvikling (CAGR)

Mangler nylig handelsdata til CAGR-beregning.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Teglholm Brygge bolig med fri udsigt til Havnen

Flotteste udsigtsbolig over Teglværkshavnen OMRÅDET:Teglholmen i Sydhavnen er et af Københavns mest attraktive og hurtigt voksende områder, hvor arkitektur, natur og byliv smelter sammen. Omkranset af kanaler og havneliv får du en helt særlig stemning med vandet som nærmeste nabo – perfekt til både morgenbad, kajakture og afslappende gåture langs kajen. Området byder på moderne boliger, Den Grønne Kile og et levende lokalmiljø med caféer, restauranter og havnebadet. Her er der plads til både fam