iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Nørre Allé 11A, 1. tv

2200 København N · lokalbolig · LokalBolig Nørrebro/ Nordvest ApS

Åbn pitch-view
Udbudspris
6.995.000 kr.
90.844 kr/m²
Vores estimat
6.749.117 kr.
87.651 kr/m²
Udbudt over estimat
-3.5 %
-245.883 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -4.1 %
Comp-engineP10 0 · median 0 · P90 0 kr/m²0 comps · · kræver manuel vurderingno_candidates_after_filters · no_selected_comps
Top-pick score
58/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals8/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1900)
  • ·Tier-B bydel (noerrebro)
  • ·41 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)

Diagnose

OK case (et par advarsler)
✓ 5 · ! 1 · ✗ 1
✗α -4.1%!Comps usikre (0)✓KBH-klassiker 1900✓Sol 73✓1. sal✓77 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 87.651 kr/m² × 77 m² = 6.749.117 kr.
Nørre Allé 11A, 1. tv

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Nørrebro
kvm
77 m²
Værelser
3
Byggeår
1900
Udbudspris
6.995.000 kr.
Dage på markedet
41d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 60.768 kr./år
Alpha
-4.1%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.749.117 kr.
87.651 kr./m² · XGBoost
Investeret
7.038.820 kr.
91.413 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.811.947 kr.
88.467 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris90.8446.995.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM87.6516.749.117 kr.-3.5 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P10–––lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median–––0 comps null, median 0 m væk · kræver manuel vurdering
Comp-engine · P90–––høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering22.0781.700.000 kr.-75.7 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-2.6%
α (alpha)-4.1%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.5%
= Total afkast-2.6%
Gross rental/år105.552 kr.
Salgspris6.749.117 kr.
Profit (1 års hold)-184.151 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
2.1%
α (alpha)-4.1%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.2%
= Total afkast2.1%
Gross rental/år155.448 kr.
Salgspris7.019.082 kr.
Profit (1 års hold)135.710 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
14.2%
α (alpha)-4.1%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.5%
= Total afkast14.2%
Gross rental/år247.900 kr.
Salgspris7.747.986 kr.
Profit (1 års hold)957.066 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Nørrebro)1.100 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.540 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.540 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år438.438 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-65.766 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-34.296 kr.
= Net Airbnb/år308.668 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Nørrebro)180 kr/m²/mdr
× kvm (77) × 12 mdr
= Langtidsleje/år166.320 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)216.216 kr.
− Ejerudgifter/år-60.768 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)105.552 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)155.448 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)247.900 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris6.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.995.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)6.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+41.970 kr.
= Tx-omkostning43.820 kr.
+ Tilbudspris6.995.000 kr.
= Total investeret7.038.820 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV6.749.117 kr.
− Investeret-7.038.820 kr.
= Spread-289.703 kr.
÷ Investeret÷ 7.038.820 kr.
= Alpha-4.1%

Mægler

kr/m² (udbud)90.844 kr.
MæglerLokalBolig Nørrebro/ Nordvest ApS
Typelokalbolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2020-11-12normal
4.200.000 kr.54.545 kr./m²
2011-02-17normal
2.400.000 kr.31.169 kr./m²
1993-10-31normal
442.840 kr.5.751 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.700.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
4.200.000 kr.2020-11-12 · 6 år siden
Udbudspris implicerer8.9% pa
FMV implicerer8.2% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.6pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Lys og indbydende 3-værelses med altan og kig til Sankt Johannes Kirke

Velkommen indenfor i denne nydelige og indbydende 3-værelses lejlighed, som er lige til at flytte ind i. Her går en god planløsning, et dejligt lysindfald og en varm, indbydende stemning hånd i hånd. Boligen fremstår velholdt med flotte trægulve samt glatte vægge og lofter. Lejlighedens naturlige samlingspunkt er det lyse køkken-alrum og den tilstødende opholdsstue, mens to gode værelser, et pænt badeværelse og en hyggelig altan med kig til foreningens gård fuldender boligen.Det åbne køkken-alru