Udbudspris
5.995.000 kr.
73.110 kr/m²
Vores estimat
5.995.000 kr.
73.110 kr/m²
Udbudt under estimat
+0.0 %
+0 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -0.6 %
Top-pick score
24/ 100
D — speculative
AVM signal0/25
Kvalitet13/25
Data-freshness0/20
Bydel5/15
Market signals6/15
Positive signaler
- ·202 dage — sælger kan være motiveret
Red flags
- ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
- ·Betonbyggeri-æra (1960) — lavere standard
- ·Ingen historisk handelsdata
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 3 · ! 1 · ✗ 2
✗Beton 1960✗α -0.6%!Ingen AVM✓Sol 100✓3. sal✓82 m² sweet
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
82 m²
Værelser
2
Byggeår
1960
Udbudspris
5.995.000 kr.
Dage på markedet
202d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 56.640 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.995.000 kr.
73.110 kr./m² · fallback
Investeret
6.032.820 kr.
73.571 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.067.386 kr.
73.993 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 73.110 | 5.995.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 73.110 | 5.995.000 kr. | +0.0 % | listpris-fallback (ingen AVM) |
| Comp-engine · P10 | – | – | – | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | – | – | – | ikke hentet for denne adresse |
| Comp-engine · P90 | – | – | – | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 14.634 | 1.200.000 kr. | -80.0 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.2%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.8%
= Total afkast1.2%
Gross rental/år110.640 kr.
Salgspris5.995.000 kr.
Profit (1 års hold)72.820 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
6.0%
α (alpha)-0.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.7%
= Total afkast6.0%
Gross rental/år160.824 kr.
Salgspris6.234.800 kr.
Profit (1 års hold)362.804 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
16.9%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield2.8%
= Total afkast16.9%
Gross rental/år167.088 kr.
Salgspris6.882.260 kr.
Profit (1 års hold)1.016.528 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.150 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.150 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år327.405 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-49.111 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-24.859 kr.
= Net Airbnb/år223.728 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (82) × 12 mdr
= Langtidsleje/år167.280 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)217.464 kr.
− Ejerudgifter/år-56.640 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)110.640 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)160.824 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)167.088 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris5.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.995.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)5.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+35.970 kr.
= Tx-omkostning37.820 kr.
+ Tilbudspris5.995.000 kr.
= Total investeret6.032.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV5.995.000 kr.
− Investeret-6.032.820 kr.
= Spread-37.820 kr.
÷ Investeret÷ 6.032.820 kr.
= Alpha-0.6%
Mægler
kr/m² (udbud)73.110 kr.
MæglerNybolig Islands Brygge
Typenybolig
Tidligere handler & prisudvikling
Registrerede handler (Boligsiden)
Ingen historiske handler registreret for adressen.
Offentlig vurdering (SKAT): 1.200.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Mangler nylig handelsdata til CAGR-beregning.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Lys lejlighed med vandudsigt og vestvendt altan
Centralt på Islands Brygge finder du denne flotte lejlighed, som er lys, rummelig og moderne og ligger med udsigt over vandet og havnefronten. Der er tale om en etværelses lejlighed med masser af plads og indretningsmuligheder, og til den hører en vestvendt altan, hvorfra udsigten virkelig kommer til sin ret. Desuden råder ejerforeningen over et træningsrum og en fælles tagterrasse. Lejligheden er placeret på tredje sal, hvilket forstærker både lysindfaldet og udsigten betydeligt, og samtidig v