iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Ben Websters Vej 14, 2. 10

2450 København SV · realmaeglerne · RealMæglerne Renny Clemmensen ApS

Åbn pitch-view
Udbudspris
8.250.000 kr.
77.103 kr/m²
Vores estimat
8.709.472 kr.
81.397 kr/m²
Udbudt under estimat
+5.6 %
+459.472 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 4.9 %
Comp-engineP10 69.181 · median 73.909 · P90 85.319 kr/m²8 comps · inden for 250 m
Top-pick score
79/ 100
A — institutional grade
AVM signal9/25
Kvalitet25/25
Data-freshness20/20
Bydel10/15
Market signals15/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Moderne (byggeår 2006)
  • ·Fresh handelsdata (2022)
  • ·Seller CAGR 6.6% pa — realistisk
  • ·Tier-B bydel (vesterbro)
  • ·33 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
  • ·Best afkast 23% — realistisk
Red flags
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)

Diagnose

OK case (et par advarsler)
✓ 5 · ! 1 · ✗ 1
✗Comps -4%!107 m² stor✓α +4.9%✓Sol 100✓2. sal✓Bygget 2006✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 81.397 kr/m² × 107 m² = 8.709.472 kr.
Ben Websters Vej 14, 2. 10

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Vesterbro
kvm
107 m²
Værelser
3
Byggeår
2006
Udbudspris
8.250.000 kr.
Dage på markedet
33d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 68.736 kr./år
Alpha
4.9%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
8.709.472 kr.
81.397 kr./m² · XGBoost
Investeret
8.301.350 kr.
77.583 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
8.836.249 kr.
82.582 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris77.1038.250.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM81.3978.709.472 kr.+5.6 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1069.1817.402.392 kr.-10.3 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median73.9097.908.232 kr.-4.1 %8 comps inden for 250 m, median 150 m væk · high confidence
Comp-engine · P9085.3199.129.119 kr.+10.7 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering25.2342.700.000 kr.-67.3 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
7.1%
α (alpha)4.9%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.2%
= Total afkast7.1%
Gross rental/år181.644 kr.
Salgspris8.709.472 kr.
Profit (1 års hold)589.766 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
12.0%
α (alpha)4.9%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.1%
= Total afkast12.0%
Gross rental/år256.758 kr.
Salgspris9.057.851 kr.
Profit (1 års hold)1.013.259 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
23.1%
α (alpha)4.9%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.3%
= Total afkast23.1%
Gross rental/år277.556 kr.
Salgspris9.998.474 kr.
Profit (1 års hold)1.974.680 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Vesterbro)1.195 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.673 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.673 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år488.516 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-73.277 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-38.477 kr.
= Net Airbnb/år346.292 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Vesterbro)195 kr/m²/mdr
× kvm (107) × 12 mdr
= Langtidsleje/år250.380 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)325.494 kr.
− Ejerudgifter/år-68.736 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)181.644 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)256.758 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)277.556 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris8.250.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)8.250.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)8.250.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+49.500 kr.
= Tx-omkostning51.350 kr.
+ Tilbudspris8.250.000 kr.
= Total investeret8.301.350 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV8.709.472 kr.
− Investeret-8.301.350 kr.
= Spread408.122 kr.
÷ Investeret÷ 8.301.350 kr.
= Alpha4.9%

Mægler

kr/m² (udbud)77.103 kr.
MæglerRealMæglerne Renny Clemmensen ApS
Typerealmaeglerne

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2022-03-23normal
6.400.000 kr.59.813 kr./m²
2006-04-07normal
2.825.000 kr.26.402 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 2.700.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
6.400.000 kr.2022-03-23 · 4 år siden
Udbudspris implicerer6.6% pa
FMV implicerer8.0% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+1.5pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Kanalhus med privat tagterrasse, 2 altaner og udsigt til vand!

Ben Websters Vej 14, 2. 10 byder på et unikt kanalhus i to plan med en optimeret planløsning. Her får du både et dejligt opholdsmiljø, to gode soveværelser og ikke mindst en privat tagterrasse, hvor udsigten over vandet og kanalmiljøet kommer til sin ret. Lejligheden åbner til et entréområde med god plads til overtøj, sko og hverdagens praktiske ting. Herfra bevæger man sig videre ind i køkkenalrummet, som er lyst og funktionelt indrettet med god bordplads, opbevaring og plads til spisebord. Køkkenet ligger naturligt i forlængelse af boligens øvrige opholdsrum og fungerer som et hyggeligt samlingspunkt i hverdagen. Stuen ligger med et flot lysindfald og udgang til altanen, samtidig med at de store vinduespartier trækker udsigten og lyset ind i rummet. Fra altanen er der et smukt vandkig ned til kanalen og det levende miljø med pontoner, små både og vandet helt tæt på. På samme plan ligger badeværelset, som er holdt i et enkelt og tidløst udtryk med separat bruseniche og praktisk vaskesøjle. På etagen over finder man de to soveværelser, som begge har gode størrelser og kan bruges fleksibelt som soveværelse, børneværelse, gæsteværelse eller kontor. Et par trappetrin længere oppe er der adgang videre til boligens store private tagterrasse, som er et af lejlighedens helt klare højdepunkter. Her er der plads til både spisebord, loungemøbler, grill og beplantning, og man får et privat uderum, der kan bruges store dele af året, samtidig med at have udsigt og luften omkring ørerne. Beliggenheden på Sluseholmen giver en hverdag tæt på vand, kanaler og havnefront. Her bor man med kort afstand til Sluseholmens metro, indkøb, caféer, daginstitutioner og Sluseholmen Skole, samtidig med at havnebad, promenader og grønne områder ligger lige i nærheden.