Top-pick score
48/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel5/15
Market signals3/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1939)
Red flags
- ·α -18.4% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 5 · ! 0 · ✗ 1
✗α -18.4%✓KBH-klassiker 1939✓Sol 92✓1. sal✓62 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 59.571 kr/m² × 62 m² = 3.693.389 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
62 m²
Værelser
2
Byggeår
1939
Udbudspris
4.495.000 kr.
Dage på markedet
17d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 44.136 kr./år
Alpha
-18.4%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
3.693.389 kr.
59.571 kr./m² · XGBoost
Investeret
4.523.820 kr.
72.965 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
3.751.375 kr.
60.506 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
4.495.000 kr.
72.500 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
3.693.389 kr.
59.571 kr./m²
-17.8% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
500.000 kr.
8.065 kr./m²
-88.9% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-16.5%
α (alpha)-18.4%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.8%
= Total afkast-16.5%
Gross rental/år82.344 kr.
Salgspris3.693.389 kr.
Profit (1 års hold)-748.087 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-8.7%
α (alpha)-18.4%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.7%
= Total afkast-8.7%
Gross rental/år120.288 kr.
Salgspris3.951.926 kr.
Profit (1 års hold)-451.606 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
0.4%
α (alpha)-18.4%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.0%
= Total afkast0.4%
Gross rental/år179.592 kr.
Salgspris4.240.011 kr.
Profit (1 års hold)-104.218 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.150 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.150 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år327.405 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-49.111 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-24.859 kr.
= Net Airbnb/år223.728 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (62) × 12 mdr
= Langtidsleje/år126.480 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)164.424 kr.
− Ejerudgifter/år-44.136 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)82.344 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)120.288 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)179.592 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris4.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.495.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)4.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+26.970 kr.
= Tx-omkostning28.820 kr.
+ Tilbudspris4.495.000 kr.
= Total investeret4.523.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV3.693.389 kr.
− Investeret-4.523.820 kr.
= Spread-830.431 kr.
÷ Investeret÷ 4.523.820 kr.
= Alpha-18.4%
Mægler
kr/m² (udbud)72.500 kr.
Mæglerhome Amager
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2019-07-19normal
2.065.000 kr.33.306 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 500.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.065.000 kr.2019-07-19 · 7 år siden
Udbudspris implicerer11.8% pa
FMV implicerer8.7% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-3.1pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Lys 2V’er med altan og klassiske detaljer
Lejligheden Charme og gennemtænkte kvadratmeter – det er bare noget af det, du får her på Amager! En perfekt base for førstegangskøberen eller dig, der ønsker en overskuelig bolig tæt på hverdagens behov –ovenikøbet med en sydvendt altan med sol hele dagenDe 62 velstrukturerede kvadratmeter fordeler sig bl.a. på et værelse med god skabsplads og en fransk altan og stort vinduesparti, der tildeler rummet godt med naturligt lys. Du har også en lige så lys stue med plads til både sofahjørne og spise