iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Bremensgade 15, 1. th

2300 København S · home · home Amager

Åbn pitch-view
Udbudspris
4.195.000 kr.
67.661 kr/m²
Vores estimat
4.133.646 kr.
66.672 kr/m²
Udbudt over estimat
-1.5 %
-61.354 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -2.1 %
Comp-engineP10 56.381 · median 67.389 · P90 74.028 kr/m²8 comps · same_building
Top-pick score
53/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel5/15
Market signals8/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1939)
  • ·137 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
✓ 5 · ! 0 · ✗ 2
✗Comps -0%✗α -2.1%✓KBH-klassiker 1939✓Sol 92✓1. sal✓62 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 66.672 kr/m² × 62 m² = 4.133.646 kr.
Bremensgade 15, 1. th

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
62 m²
Værelser
2
Byggeår
1939
Udbudspris
4.195.000 kr.
Dage på markedet
137d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 44.904 kr./år
Alpha
-2.1%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.133.646 kr.
66.672 kr./m² · XGBoost
Investeret
4.222.020 kr.
68.097 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.188.243 kr.
67.552 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris67.6614.195.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM66.6724.133.646 kr.-1.5 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1056.3813.495.591 kr.-16.7 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median67.3894.178.141 kr.-0.4 %8 comps same_building, median 60 m væk · high confidence
Comp-engine · P9074.0284.589.713 kr.+9.4 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering8.065500.000 kr.-88.1 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-0.2%
α (alpha)-2.1%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.9%
= Total afkast-0.2%
Gross rental/år81.576 kr.
Salgspris4.133.646 kr.
Profit (1 års hold)-6.798 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
4.7%
α (alpha)-2.1%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.8%
= Total afkast4.7%
Gross rental/år119.520 kr.
Salgspris4.298.992 kr.
Profit (1 års hold)196.492 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
16.9%
α (alpha)-2.1%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.2%
= Total afkast16.9%
Gross rental/år178.824 kr.
Salgspris4.745.426 kr.
Profit (1 års hold)702.229 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.150 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.150 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år327.405 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-49.111 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-24.859 kr.
= Net Airbnb/år223.728 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (62) × 12 mdr
= Langtidsleje/år126.480 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)164.424 kr.
− Ejerudgifter/år-44.904 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)81.576 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)119.520 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)178.824 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris4.195.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.195.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)4.195.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+25.170 kr.
= Tx-omkostning27.020 kr.
+ Tilbudspris4.195.000 kr.
= Total investeret4.222.020 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV4.133.646 kr.
− Investeret-4.222.020 kr.
= Spread-88.374 kr.
÷ Investeret÷ 4.222.020 kr.
= Alpha-2.1%

Mægler

kr/m² (udbud)67.661 kr.
Mæglerhome Amager
Typehome

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2019-07-19normal
2.065.000 kr.33.306 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 500.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.065.000 kr.2019-07-19 · 7 år siden
Udbudspris implicerer10.7% pa
FMV implicerer10.4% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.2pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Lys 2V’er med altan og klassiske detaljer

Lejligheden Charme og gennemtænkte kvadratmeter – det er bare noget af det, du får her på Amager! En perfekt base for førstegangskøberen eller dig, der ønsker en overskuelig bolig tæt på hverdagens behov –ovenikøbet med en sydvendt altan med sol hele dagenDe 62 velstrukturerede kvadratmeter fordeler sig bl.a. på et værelse med god skabsplads og en fransk altan og stort vinduesparti, der tildeler rummet godt med naturligt lys. Du har også en lige så lys stue med plads til både sofahjørne og spise