Bremensgade 15, 1. th

2300 København S · home · home Amager

Åbn pitch-view

Udbudspris

4.295.000 kr.

69.274 kr/m²

Vores estimat

4.203.767 kr.

67.803 kr/m²

Udbudt over estimat

-2.1 %

-91.233 kr. i potentiale

α efter købsomkostninger: -2.7 %

Comp-engineP10 56.381 · median 67.389 · P90 74.028 kr/m²8 comps · same_building

Top-pick score

53/ 100

C — okay

AVM signal5/25

Kvalitet23/25

Data-freshness12/20

Bydel5/15

Market signals8/15

Positive signaler

·iBuyReal AVM dækker adressen
·Klassisk pre-krigs (byggeår 1939)
·77 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum

Red flags

·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)

Diagnose

Svag case (flere røde flag)

✓ 5 · ! 0 · ✗ 2

✗Comps -3%✗α -2.7%✓KBH-klassiker 1939✓Sol 92✓1. sal✓62 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 67.803 kr/m² × 62 m² = 4.203.767 kr.

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)

Bydel

Amager

kvm

62 m²

Værelser

Byggeår

1939

Udbudspris

4.295.000 kr.

Dage på markedet

77d

Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor

Pris

FMV (kr)· iBuyReal AVMTilbudspris (kr)· default = udbudspris

Ejerudgifter (kr/år)

EjendomsskatGrundskyldFællesudgiftØvrige

Udlejnings-rates (tom = bydel-default)

ADR (kr/nat)· default ≈ 1.150 kr.Belægning (%)· default 78%Langtidsleje (kr/m²/mdr)· default 170

Markedsudvikling — beta i % (tom = default)

Worst (%)· default 0Base (%)· default 7Best (%)· default 14.8

Total ejerudgift: 44.136 kr./år

Alpha

-2.7%

(FMV − investeret) / investeret

iBuyReal AVM

4.203.767 kr.

67.803 kr./m² · XGBoost

Investeret

4.322.620 kr.

69.720 kr./m² · tilbudspris + tx

Max bud (BE worst)

4.258.709 kr.

68.689 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kilde	kr/m²	I alt	vs udbud	Grundlag
Udbudspris	69.274	4.295.000 kr.	–	Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM	67.803	4.203.767 kr.	-2.1 %	XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P10	56.381	3.495.591 kr.	-18.6 %	lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median	67.389	4.178.141 kr.	-2.7 %	8 comps same_building, median 60 m væk · high confidence
Comp-engine · P90	74.028	4.589.713 kr.	+6.9 %	høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps	–	–	–	henter…
Resight — bred median	–	–	–	henter…
Offentlig vurdering	8.065	500.000 kr.	-88.4 %	SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference

Worst case

Langtidsleje, 0% beta

-0.8%

α (alpha)-2.7%

β (0% beta)0.0%

cf-yield1.9%

= Total afkast-0.8%

Gross rental/år82.344 kr.

Salgspris4.203.767 kr.

Profit (1 års hold)-36.509 kr.

Base case

Expat (+30%), 7% beta

4.0%

α (alpha)-2.7%

β (4% beta)4.0%

cf-yield2.8%

= Total afkast4.0%

Gross rental/år120.288 kr.

Salgspris4.371.918 kr.

Profit (1 års hold)169.586 kr.

Best case

Airbnb, 14.8% beta

16.2%

α (alpha)-2.7%

β (14.8% beta)14.8%

cf-yield4.2%

= Total afkast16.2%

Gross rental/år179.592 kr.

Salgspris4.825.925 kr.

Profit (1 års hold)682.896 kr.

MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Amager)1.150 kr./nat

× Room factor (2 vær)× 1.00

× Stand factor (god)× 1.00

= Justeret ADR1.150 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.150 kr./nat

× 365 dage× 365

× Belægning (78%)× 0.78

= Brutto Airbnb/år327.405 kr.

Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99

− Platform 15% af brutto-49.111 kr.

− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.

− Admin 10% (af rest)-24.859 kr.

= Net Airbnb/år223.728 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr

× kvm (62) × 12 mdr

= Langtidsleje/år126.480 kr.

Expat-model (× 1.30 markup)164.424 kr.

− Ejerudgifter/år-44.136 kr.

Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)82.344 kr.

Base gross rental (expat − ejerudg.)120.288 kr.

Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)179.592 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris4.295.000 kr.

− Forhandlet rabat0 kr

= Tilbudspris (købspris)4.295.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)4.295.000 kr.

Tx fast1.850 kr

+ 0,6% af købspris+25.770 kr.

= Tx-omkostning27.620 kr.

+ Tilbudspris4.295.000 kr.

= Total investeret4.322.620 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV4.203.767 kr.

− Investeret-4.322.620 kr.

= Spread-118.853 kr.

÷ Investeret÷ 4.322.620 kr.

= Alpha-2.7%

Mægler

kr/m² (udbud)69.274 kr.

Mæglerhome Amager

Typehome

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked

Registrerede handler (Boligsiden)

2019-07-19normal

2.065.000 kr.33.306 kr./m²

Offentlig vurdering (SKAT): 500.000 kr.— typisk forældet, kun reference

Implicit prisudvikling (CAGR)

Sidste handel

2.065.000 kr.2019-07-19 · 7 år siden

Udbudspris implicerer11.0% pa

FMV implicerer10.7% pa

Overshoot (FMV vs udbud)-0.3pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Lys 2V’er med altan og klassiske detaljer

Lejligheden Charme og gennemtænkte kvadratmeter – det er bare noget af det, du får her på Amager! En perfekt base for førstegangskøberen eller dig, der ønsker en overskuelig bolig tæt på hverdagens behov –ovenikøbet med en sydvendt altan med sol hele dagenDe 62 velstrukturerede kvadratmeter fordeler sig bl.a. på et værelse med god skabsplads og en fransk altan og stort vinduesparti, der tildeler rummet godt med naturligt lys. Du har også en lige så lys stue med plads til både sofahjørne og spise