Helgesvej 13, 1. th
2000 Frederiksberg · edc · EDC Poul Erik Bech, Gammel Kongevej
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Ældre charme (byggeår 1889)
- ·Tier-A bydel (frederiksberg)
- ·47 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·α -15.1% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
Svag case (flere røde flag)Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
Handling
Review
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 107.905 | 6.798.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 92.220 | 5.809.865 kr. | -14.5 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 84.239 | 5.307.048 kr. | -21.9 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 92.286 | 5.814.040 kr. | -14.5 % | 8 comps inden for 500 m, median 119 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 99.913 | 6.294.520 kr. | -7.4 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 24.603 | 1.550.000 kr. | -77.2 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
② Airbnb cashflow (best case)
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
④ Købspris (on-market)
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
⑥ Alpha-beregning
Mægler
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedTommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Mæglerbeskrivelse
Indflytningsklar lejlighed med sydvendt altan i det eftertragtede Svømmehalskvarter
Åbent hus med tilmeldingskrav 15/11 - klik på billede - Denne indbydende ejerlejlighed er beliggende på Helgesvej i det attraktive Svømmehalskvarter på Frederiksberg, hvor man får en skøn kombination af en rolig atmosfære, klassisk bymiljø og kort afstand til byens mange tilbud. Lejligheden byder på 63 m² og har en veldisponeret planløsning, der gør boligen både delevenlig og indbydende. Boligens naturlige samlingspunkt er hyggelige køkken-alrum, hvor der er god plads til både madlavning og hyggelige måltider med venner. Herfra er der adgang til den store stue, som giver gode muligheder for at indrette en behagelig opholdsafdeling med plads til stor sofa. Det lyse og rummelige soveværelse med smart indrettet walk-in- og kontorafdeling, har direkte udgang til den sydvendte altan, hvor du kan nyde solen og udsigten over det rolige gårdmiljø. Badeværelset er funktionelt indrettet med separat bruseniche. Som ejer bliver man en del af en mindre og veldrevet ejerforening med blandt andet kælderrum, dørtelefon, fællesvaskeri og cykelskur. Hertil kommer det særdeles attraktive gårdmiljø, der med sin grønne og stemningsfulde karakter udgør en skøn, tilbagetrukket oase midt på Frederiksberg. Svømmehalskvarteret er en attraktiv del af Frederiksberg med kort afstand til specialforretninger, hyggelige caféer, indbydende restauranter og gode indkøbsmuligheder. Frederiksberg Centret og Aksel Møllers Have Metrostation ligger inden for kort afstand, ligesom grønne områder som Aksel Møllers Have og Frederiksberg Have giver gode muligheder for gåture og udendørsaktiviteter. Når du køber en bolig gennem EDC, har du mulighed for at få en gratis flytteforsikring. Ønsker du denne, skal du sende en mail med "Ja tak" til flytteforsikring@gjensidige.dk