Udbudspris
3.895.000 kr.
66.017 kr/m²
Vores estimat
4.013.814 kr.
68.031 kr/m²
Udbudt under estimat
+3.1 %
+118.814 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 2.4 %
Comp-engineP10 62.352 · median 68.591 · P90 76.806 kr/m²8 comps · inden for 500 m
Top-pick score
55/ 100
C — okay
AVM signal9/25
Kvalitet23/25
Data-freshness8/20
Bydel5/15
Market signals10/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1929)
- ·Best afkast 22% — realistisk
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
Stærk case✓ 6 · ! 1 · ✗ 0
!α +2.4%✓Comps +4%✓KBH-klassiker 1929✓Sol 95✓2. sal✓59 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 68.031 kr/m² × 59 m² = 4.013.814 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
59 m²
Værelser
2
Byggeår
1929
Udbudspris
3.895.000 kr.
Dage på markedet
22d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 36.180 kr./år
Alpha
2.4%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.013.814 kr.
68.031 kr./m² · XGBoost
Investeret
3.920.220 kr.
66.444 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.071.714 kr.
69.012 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 66.017 | 3.895.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 68.031 | 4.013.814 kr. | +3.1 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 62.352 | 3.678.783 kr. | -5.6 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 68.591 | 4.046.895 kr. | +3.9 % | 8 comps inden for 500 m, median 41 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 76.806 | 4.531.583 kr. | +16.3 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 16.949 | 1.000.000 kr. | -74.3 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
4.5%
α (alpha)2.4%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.1%
= Total afkast4.5%
Gross rental/år84.180 kr.
Salgspris4.013.814 kr.
Profit (1 års hold)177.774 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
9.5%
α (alpha)2.4%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.1%
= Total afkast9.5%
Gross rental/år120.288 kr.
Salgspris4.174.367 kr.
Profit (1 års hold)374.435 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
22.0%
α (alpha)2.4%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.8%
= Total afkast22.0%
Gross rental/år187.548 kr.
Salgspris4.607.858 kr.
Profit (1 års hold)875.186 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.150 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.150 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år327.405 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-49.111 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-24.859 kr.
= Net Airbnb/år223.728 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (59) × 12 mdr
= Langtidsleje/år120.360 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)156.468 kr.
− Ejerudgifter/år-36.180 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)84.180 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)120.288 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)187.548 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris3.895.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)3.895.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)3.895.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+23.370 kr.
= Tx-omkostning25.220 kr.
+ Tilbudspris3.895.000 kr.
= Total investeret3.920.220 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV4.013.814 kr.
− Investeret-3.920.220 kr.
= Spread93.594 kr.
÷ Investeret÷ 3.920.220 kr.
= Alpha2.4%
Mægler
kr/m² (udbud)66.017 kr.
Mæglerhome Amager
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2010-01-18normal
1.085.000 kr.18.390 kr./m²
2005-12-30family
930.000 kr.15.763 kr./m²
2003-02-24normal
925.000 kr.15.678 kr./m²
1998-08-07normal
415.230 kr.7.038 kr./m²
1993-08-20auction
90.000 kr.1.525 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.000.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
1.085.000 kr.2010-01-18 · 16 år siden
Udbudspris implicerer8.3% pa
FMV implicerer8.5% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+0.2pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Delevenlig 2V’er med metroen om hjørnet
LejlighedenTuren går gennem en ægte københavnerlejlighed, hvor plankegulve, fyldningsdøre og fine stuklofter skaber den klassiske charme, mens en flot loftshøjde sætter prikken over i’et. Her er tale om en toværelses lejlighed på 59 kvadratmeter med en delevenlig planløsning, så du kan bo her alene, med en kæreste eller med en ven, mens I studerer. Fra entréen er der videre afsæt til samtlige rum; heriblandt et badeværelse med brus og et hyggeligt køkken med gaskomfur. På soveværelset har du pla